الضريبة على إيرادات الكراء في تونس: النسب والخصومات والتصريح 2026

إذا كنت تؤجّر عقاراً في تونس — مقيماً كنت أم غير مقيم — فإيرادات الكراء خاضعة للضريبة. النظام الجبائي التونسي المطبَّق على مداخيل الكراء كثيراً ما يُساء فهمه، خاصةً من قِبل أبناء الجالية الذين لا يعلمون بوجود خصم من المنبع خاص بغير المقيمين. إليك ما تحتاج معرفته في 2026.

الإطار العام: إيرادات الكراء = مداخيل عقارية

تُعدّ مبالغ الإيجار المحصَّلة من تأجير العقارات في تونس مداخيل عقارية خاضعة لـالضريبة على دخل الأشخاص الطبيعيين (IRPP)، سواء تعلّق الأمر بالكراء غير المؤثَّث أو المؤثَّث.

المصدر: مجلة الضريبة على دخل الأشخاص الطبيعيين وضريبة الشركات، المواد 22 إلى 30.

النظام الضريبي للمقيمين التونسيين

الخيار الأول: النظام الحقيقي (خصم المصاريف الفعلية)

المصاريف القابلة للخصم:

• أتعاب التسيير العقاري (عمولات الوكالات، تكاليف الإشهار).
• أقساط التأمين على العقار المُكرى.
• فوائد القروض البنكية (في حال التمويل عبر قرض).
• أشغال الإصلاح والصيانة (باستثناء أشغال التحسين التي تُضاف لقيمة الأصل).
• مصاريف المشاعر وأتعاب مدير العمارة.

يُضاف صافي الدخل العقاري (إيجارات — مصاريف) إلى سائر مداخيل الأسرة ويخضع لـسلّم الضريبة التصاعدي:

الخيار الثاني: النظام الجزافي

خصم 30% من الإيجارات الإجمالية بصورة جزافية دون الحاجة إلى وثائق إثبات. أبسط لكن أقل جدوى حين تتجاوز المصاريف الفعلية 30%.

يختار المكلّف بين النظامين عند إيداع التصريح السنوي.

التونسيون المقيمون بالخارج (TRE) وغير المقيمين

الخصم من المنبع لغير المقيمين

حين يدفع مستأجر مهني أو شركة إيجارات لمالك غير مقيم، يلتزم بتطبيق خصم من المنبع بنسبة 25% من الإيجار الإجمالي (المصدر: مجلة الضريبة، الفصل 52). هذا الخصم تحرّري: لا يلزم المالك غير المقيم بإيداع تصريح IRPP في تونس.

من الناحية العملية، حين يكون المستأجر شخصاً طبيعياً (الحالة الأكثر شيوعاً في الكراء السكني)، لا يُلزَم بالخصم من المنبع. عندئذٍ يتعيّن على المالك غير المقيم إيداع تصريح سنوي في تونس — وهو التزام يتجاهله كثيرون، مما يُشكّل مخاطرة جبائية.

اتفاقيات ازدواج ضريبي

أبرمت تونس اتفاقيات ضريبية مع فرنسا وإيطاليا وألمانيا وبلجيكا وهولندا والإمارات والمملكة العربية السعودية وقطر والمغرب والجزائر وغيرها.

تنص هذه الاتفاقيات عموماً على أن المداخيل العقارية تُفرض عليها الضريبة في الدولة التي يقع فيها العقار (تونس). وقد تمنح ائتماناً ضريبياً في بلد إقامة المالك تجنّباً للازدواج الضريبي.

الكراء المؤثَّث: خصوصيات

يخضع الكراء المؤثَّث للقواعد العامة، غير أن الكراء المؤثَّث المكثَّف (نمط Airbnb) قد يُعاد تكييفه باعتباره نشاطاً تجارياً. التحقق من وضعيتك مع مستشار جبائي أمر ضروري.

التصريح السنوي

• الموعد النهائي لإيداع التصريح IRPP: قبل 25 جوان 2026 (الأجل المعتاد — للتحقق مع إدارة القباضة المختصة).
• التسديد: موازٍ للإيداع أو وفق آجال الإعلام بالضريبة.

يُودَع التصريح باستخدام النموذج (د) لدى قباضة المالية المختصة، أو عبر بوابة الخدمات الإلكترونية للإدارة العامة للجباية (DGI).

جدول ملخص: مقيم مقابل غير مقيم

نقاط الانتباه

• عدم التصريح: غرامات تأخير (10% + 0.5% عن كل شهر) ومراجعة جبائية قد تمتد إلى 5 سنوات.
• الإيجارات دون السوق: الإدارة الجبائية قد تُشكّك في إيجار أدنى بكثير من السوق.
• الأداء على القيمة المضافة (TVA): إيجارات الاستعمال السكني معفاة عموماً. الكراء المهني أو التجاري قد يخضع للـTVA بنسبة 19%.

آخر تحديث: ماي 2026. يُنصح بالتحقق من المعطيات الجبائية مع الإدارة العامة للجباية أو مستشار ضريبي مُرخَّص.

المصادر: مجلة الضريبة على دخل الأشخاص الطبيعيين (الرائد الرسمي)، الإدارة العامة للجباية (impots.finances.gov.tn)، اتفاقيات ازدواج ضريبي التونسية.