مقارنة شاملة لأسعار المتر المربع في أحياء تونس العاصمة 2026: المرسى، النصر، البحيرة، المروج، منوبة. جدول مقارن وتحليل معمّق من مصادر BCT والدراسات التوثيقية.

أسعار العقارات في تونس العاصمة حسب الأحياء 2026: المقارنة الشاملة

لا يمكن الحديث عن العقارات في تونس العاصمة دون الحديث عن الأحياء. فالمسافة بين شقتين متماثلتين في المساحة قد تعني فارقاً في السعر يصل إلى الضعف — وهذا هو واقع سوق مجزأ للغاية، تتباين فيه الضاحية الشمالية الراقية ومناطق الجنوب الغربي الأكثر يسراً تبايناً واضحاً.

يغطي هذا المقارن الأحياء والمناطق الثمانية الأكثر نشاطاً في ولاية تونس الكبرى خلال عام 2026، مع نطاقات الأسعار بالمتر المربع، والملف النموذجي للمشترين، ونقاط الانتباه الخاصة بكل منطقة.

معايير المقارنة: متوسط الأسعار بالمتر المربع (شقق، جديدة وقديمة)، بيانات مرجعية من النصف الأول لعام 2025 مع إسقاطات 2026 (ارتفاع مقدّر بين 5 و10% حسب الحي). المصادر: البنك المركزي التونسي (BCT)، الدراسات التوثيقية التونسية، منصتا موبوب وعقاري تونس.

1. المرسى — سوق الفخامة في الضاحية الشمالية

السعر بالمتر المربع (تقدير مايو 2026): 4,000 إلى 6,500 دينار تونسي

تبقى المرسى المرجع الأول للسكن الفاخر في تونس الكبرى. الواجهة البحرية تتصدر الأسعار (5,500–6,500 دينار/م²)، فيما يتراوح السعر في المناطق الداخلية بين 4,000 و4,800 دينار.

الملف النموذجي للمشتري: عائلات تونسية ميسورة، تونسيون مقيمون بالخارج (TRE) من فرنسا ودول الخليج، راغبون في سكن رئيسي أو ثانوي راقٍ.

المزايا:

جودة حياة استثنائية (إطلالة بحرية، مساحات خضراء، أمن)
إمكانية تحقيق فائض قيمة عالٍ على المدى البعيد
عروض نوعية وفيرة (مجمعات مسوّرة، شقق من الدرجة الأولى)

العيوب:

ميزانية دخول مرتفعة جداً: لا تقل عن 550,000 دينار لشقة من 3 غرف
اختناقات مرورية كثيفة على محور المرسى–تونس أوقات الذروة

ملاحظة للمقيمين بالخارج: يستفيد التونسيون المقيمون بالخارج (TRE) الذين يسددون بالكامل بالعملة الأجنبية من نسبة تسجيل مخفضة 1% (CPF) عوضاً عن 6–10% المعتادة. بمعدل صرف 1 يورو ≈ 3.38 دينار (مايو 2026)، تبقى المرسى في متناول المشترين من منطقة اليورو.

2. حدائق قرطاج / قمرت — الفخامة بسعر أكثر واقعية

السعر بالمتر المربع (تقدير مايو 2026): 3,200 إلى 5,200 دينار تونسي

منطقة سكنية مخططة بين قرطاج والسوكرة، تتميز بمجمعات مسورة مع مسابح وحراسة، وتوفر نسبة جودة/سعر أفضل نسبياً مقارنة بالمرسى.

المزايا: بنية تحتية حديثة، قرب من مطار تونس قرطاج، عرض وفير من المشاريع الجديدة.

العيوب: اعتماد كلي على السيارة، رسوم تسيير مرتفعة (250–450 دينار/شهر في المجمعات المسورة).

3. النصر 1 و 2 — أفضل نسبة جودة/سعر في تونس الكبرى

السعر بالمتر المربع (تقدير مايو 2026): 2,800 إلى 4,200 دينار تونسي

من أكثر الأحياء طلباً في تونس الكبرى للعائلات ذات الدخل المتوسط-المرتفع. وجود مدارس خاصة مرموقة ومراكز تجارية وسيولة مرورية نسبية يجعله استثماراً آمناً.

المزايا: عروض متنوعة (3 إلى 5 غرف)، مدارس متميزة قريبة، شبكة تجارية كثيفة.

العيوب: تشبع مروري في ساعات الذروة، بعض العمارات القديمة بها مشاكل في أداء مصاريف الصيانة.

4. البحيرة 1 و 2 — قلب الأعمال بأعلى عائد إيجاري

السعر بالمتر المربع (تقدير مايو 2026): 2,500 إلى 4,500 دينار تونسي

يشكّل قلب الاقتصاد التونسي. البحيرة 2 (أحدث وأكثر سكنية) تتميز بجودة تشطيب أعلى. يُقدَّر العائد الإيجاري الإجمالي بـ 5–8%، مدفوعاً بطلب متواصل من المغتربين ورجال الأعمال.

المزايا: عائد إيجاري مرتفع، نسبة شغور منخفضة، قرب من المطار والسفارات.

العيوب: بيئة أقل ملاءمة للعائلات، إشكالية المواقف.

5. المنزه (الأحياء 1 إلى 9) — توازن بين الأسعار وجودة الحياة

السعر بالمتر المربع (تقدير مايو 2026): 2,200 إلى 3,800 دينار تونسي

تسعة أحياء فرعية تتفاوت في أسعارها. المنزه 1 و6 و7 أغلى بسبب جودة تجهيزاتها. حي راسخ وهادئ بمدارس عمومية وخاصة جيدة.

المزايا: هادئ وأخضر، أسعار معقولة للضاحية الشمالية، مدارس متنوعة.

العيوب: بعض الأحياء الفرعية (8-9) بعيدة نسبياً وأقل تجهيزاً تجارياً.

6. أريانة — بوابة السوق المتوسط

السعر بالمتر المربع (تقدير مايو 2026): 1,900 إلى 3,100 دينار تونسي

على بُعد 10 دقائق من البحيرة بالسيارة، تُعدّ أريانة من أكثر أسواق تونس الكبرى سيولة، مع طلب إيجاري قوي من الطلاب والعمال.

المزايا: أسعار في متناول الجميع نسبياً، وسائل نقل مقبولة، طلب إيجاري مرتفع.

العيوب: كثافة عمرانية في بعض المناطق، جودة العروض الجديدة متباينة.

7. المروج — السوق الشعبي المنظم جنوب تونس

السعر بالمتر المربع (تقدير مايو 2026): 2,100 إلى 2,900 دينار تونسي

من أكبر التجمعات السكنية جنوب العاصمة، أنجزته الوكالة العقارية للسكن (AFH). بنية تحتية مقبولة، ويستفيد سكانه من برنامج السكن الأول (نسبة 2%، سقف 220,000 دينار).

المزايا: أسعار تنافسية، شقق فسيحة (4 و5 غرف)، أهلية للدعم الحكومي.

العيوب: بُعد عن المركز (30-45 دقيقة)، اعتماد شبه كامل على السيارة.

8. منوبة — الأكثر سهولة في التملك بتونس الكبرى

السعر بالمتر المربع (تقدير مايو 2026): 1,600 إلى 2,500 دينار تونسي

أدنى أسعار الدخول في الحزام الأول لتونس الكبرى. تربطها بوسط العاصمة قطارات TGM وخطوط حافلات متعددة.

المزايا: ميزانية ابتداءً من 120,000 دينار لشقة من 3 غرف، خدمة TGM، أراضٍ للبناء بأسعار معقولة.

العيوب: سيولة أضعف في السوق الثانوية، صورة أقل وهجاً، قلة المجمعات المسورة.

جدول مقارن — أسعار العقارات في تونس العاصمة حسب الحي 2026

الحي	الحد الأدنى للسعر/م²	الحد الأقصى للسعر/م²	ميزانية 3 غرف (تقدير)	عائد إيجاري إجمالي
المرسى	4,000 د.ت	6,500 د.ت	≥ 550,000 د.ت	4–5%
حدائق قرطاج/قمرت	3,200 د.ت	5,200 د.ت	≥ 430,000 د.ت	4–6%
النصر	2,800 د.ت	4,200 د.ت	≥ 370,000 د.ت	5–7%
البحيرة 1 و 2	2,500 د.ت	4,500 د.ت	≥ 330,000 د.ت	5–8%
المنزه	2,200 د.ت	3,800 د.ت	≥ 290,000 د.ت	5–7%
أريانة	1,900 د.ت	3,100 د.ت	≥ 250,000 د.ت	6–8%
المروج	2,100 د.ت	2,900 د.ت	≥ 280,000 د.ت	6–8%
منوبة	1,600 د.ت	2,500 د.ت	≥ 210,000 د.ت	7–9%

المصادر: بيانات النصف الأول 2025 (BCT، الدراسات التوثيقية، موبوب، عقاري تونس). تقديرات 2026 بنمو سنوي 5–10%. أرقام استرشادية — تحقق قبل أي قرار شراء.

أسئلة شائعة

أي حي في تونس يقدم أفضل نسبة جودة/سعر في 2026؟ النصر والمنزه يقدمان أفضل مزيج للعائلات: خدمات متكاملة وأسعار معقولة وسيولة جيدة عند إعادة البيع. أريانة هي الخيار المُوصى به للميزانيات الأكثر محدودية.

هل لا تزال أسعار العقارات في تونس ترتفع في 2026؟ نعم، تستمر موجة الارتفاع بنسبة تتراوح بين 5 و10% سنوياً حسب الحي (BCT، بيانات ن1 2025). أزمة القروض العقارية — انخفاض المحفظة بـ 200 مليون دينار عام 2025 — تكبح الطلب الملتزم دون أن توقف ارتفاع الأسعار المعروضة.

هل يمكن للأجانب والمقيمين بالخارج التملك في جميع هذه الأحياء؟ نعم، مع تحفظ واحد: يحتاج غير المقيمين إلى إذن الوالي للحصول على الأراضي غير المبنية. أما العقارات المبنية فيمكن شراؤها بحرية. ويستفيد المقيمون بالخارج الذين يسددون بالعملة الأجنبية من نسبة التسجيل التفضيلية 1%.

من إعداد فريق تحرير تونيسياپرومو. آخر تحديث: مايو 2026. المراجعة القادمة: مايو 2027. المصادر: تقرير BCT السنوي 2025، الدراسات التوثيقية للنصف الأول 2025، INS، موبوب، عقاري تونس.