دليل المغتربين: كيف يشتري التونسيون المقيمون بالخارج عقاراً في تونس (2026)

يستثمر آلاف التونسيين المقيمين بالخارج (TRE) كل عام في العقارات التونسية. بعضهم يخطط للعودة، وآخرون يبنون محفظة إيجارية أو يؤمّنون مسكن التقاعد. قواعد هذه المشتريات خاصة وكثيراً ما تُساء فهمها. يشرح هذا الدليل كل شيء بوضوح.

من هو التونسي المقيم بالخارج (TRE)؟

هو كل مواطن تونسي (بما يشمل حاملي الجنسية المزدوجة) يقيم اعتيادياً خارج التراب الوطني لأسباب مهنية أو شخصية. لا تستلزم هذه الصفة أي إجراء إداري خاص — فهي تثبت تلقائياً بمجرد الإقامة بالخارج والتمتع بالجنسية التونسية. وهي تفتح حقوقاً عقارية تفضيلية، لا سيما في مجال التمويل بالعملة الأجنبية وجباية الاقتناء.

المزايا المالية الرئيسية

1. معلوم المحافظة العقارية التفضيلي (CPF)

إذا دفعت ثمن العقار كاملاً بالعملة الأجنبية (يورو، دولار، إسترليني...) عبر تحويل بنكي دولي، تستفيد من معلوم المحافظة العقارية التفضيلي (CPF) بنسبة 1% عوضاً عن المعلوم القياسي.

شرط لا مفر منه: يجب أن يمر التحويل عبر بنك تونسي معتمد من البنك المركزي التونسي (BCT)، وأن يوثَّق بشهادة تحويل رسمية. احتفظ بهذه الشهادة — فهي دليل أهليتك لمعلوم CPF وستكون ضرورية عند إعادة أموال البيع مستقبلاً.

2. حرية شراء العقارات المبنية

يمكن للمغتربين التونسيين شراء أي عقار مبني (شقق، فيلات، منازل، محلات تجارية) بحرية تامة وبلا حاجة إلى أي إذن مسبق.

3. الوصول إلى التمويل بالعملة الأجنبية

تقدم بعض البنوك التونسية (بنك الإسكان، BIAT، بنك عتيجاري) قروضاً عقارية بالعملة الأجنبية للمغتربين، قابلة للسداد من الخارج.

القيود والإذن المسبق

الأراضي الفلاحية: ممنوعة للمغتربين

اقتناء الأراضي ذات الطابع الفلاحي حكر على التونسيين المقيمين بالتراب الوطني. المغتربون مستثنون من ذلك.

الأراضي غير المبنية خارج المناطق السياحية: يستلزم إذن الوالي

للأراضي غير المبنية الواقعة خارج المناطق السياحية الرسمية، يتعين على المغتربين (كالأجانب) الحصول على إذن مسبق من والي الجهة قبل التوقيع. مدة المعالجة: أسابيع إلى أشهر.

المناطق السياحية (الحمامات، سوسة، المنستير، جربة...) معفاة من هذا الشرط حتى لغير التونسيين. القائمة محددة بمرسوم.

مراحل الشراء من الخارج خطوة بخطوة

الخطوة 1 — فتح حساب بنكي تونسي

للاستفادة من معلوم CPF، تحتاج إلى حساب بالعملة الأجنبية للغير المقيمين (Compte Étranger Non-Résident — CEN) لدى بنك تونسي معتمد. الفتح عن بُعد ممكن غالباً بوثائق مُمسوحة ضوئياً.

الخطوة 2 — التحقق من وثيقة الملكية

قبل أي تسبقة أو التزام:

• تأكد من وجود عقد ملكية مُحفَّظ في السجل العقاري.
• اطلب شهادة الملكية من إدارة المحافظة العقارية المختصة.
• تحقق من خلو العقار من الرهون والأعباء.

تحذير من العقارات غير المحفوظة: شراء عقار بعقد تحت الإمضاء الخاص دون تحفيظ يُعرّضك لمخاطر كثيرة (ورثة منازعون، تأخر التحفيظ، صعوبة البيع لاحقاً).

الخطوة 3 — تفويض ممثل قانوني (إن لم تحضر إلى تونس)

لا يلزمك الحضور الجسدي للتوقيع. يكفي تفويض ممثل موثوق (فرد من العائلة، محامٍ) بموجب توكيل رسمي موثَّق. إذا حُرِّر التوكيل في الخارج، يجب:

• أن يُكتب بالعربية أو يُترجم من طرف مترجم مُعتمد،
• أن يُصادق عليه بالأبوستيل أو التوثيق القنصلي.

الخطوة 4 — التوقيع على العقد الابتدائي

يُحدد العقد الابتدائي العقار والثمن والشروط والتسبقة (عادةً 10%). يُحرره الموثق التونسي. حوّل الأموال في هذه المرحلة من حسابك الأجنبي إلى حسابك التونسي.

الخطوة 5 — تحويل الأموال والحصول على شهادة BCT

يجب أن يوثَّق التحويل البنكي بـشهادة تحويل تصدرها بنكك التونسية. بدونها لا يُطبَّق معلوم CPF ولا تُسترجع أموالك عند البيع.

الخطوة 6 — التوقيع على العقد النهائي والتسجيل

يُوقَّع العقد النهائي أمام الموثق (أنت أو مفوّضك). يتولى الموثق التسجيل لدى قباضة المالية والمحافظة العقارية. المدة المعتادة: 4 إلى 8 أسابيع.

الحساب بالعملة الأجنبية للغير المقيمين (CEN)

يتيح هذا الحساب:

• استقبال التحويلات بالعملة الأجنبية من الخارج
• دفع ثمن العقار والمصاريف
• استقبال عائدات الإيجار (بعد الحصول على إذن الصرف)
• إعادة أموال البيع (بتقديم الوثائق المثبتة)

يتوفر أيضاً حساب ادخار بالعملة الأجنبية (CED) يمنح فائدة بالعملة الأجنبية على الودائع لأجل.

إعادة عائدات الإيجار

دخل الإيجار في تونس محرر بالدينار التونسي (عملة غير قابلة للتحويل خارجياً). لإعادته إلى الخارج:

1. تصريح بالدخل وأداء الضريبة المستحقة في تونس.
2. الحصول على إذن BCT (أو الإجراء عبر بنكك في إطار لوائح الصرف).
3. المبالغ القابلة للإعادة قد تكون محدودة.

نصيحة عملية: عهد بالإدارة الإيجارية إلى وكالة محلية تعرف إجراءات إعادة الأموال. أتعابها (5–10% من الإيجارات) تستحق راحة البال.

الضريبة على المغتربين أصحاب العقارات في تونس

• الدخل الإيجاري: خاضع للضريبة في تونس حتى إن كان المالك مقيماً بالخارج. الاتفاقيات الجبائية الثنائية (فرنسا-تونس، ألمانيا-تونس، إيطاليا-تونس...) قد تمنع الازدواج الضريبي.
• فائض القيمة: خاضع للضريبة في تونس عند البيع، مع إعفاءات ممكنة حسب مدة الاحتفاظ بالعقار.

أسئلة شائعة

هل يمكنني الشراء إذا كنت أحمل الجنسية التونسية والفرنسية؟ نعم. تستفيد من صفة TRE وجميع مزاياها.

هل يمكن لزوجتي/زوجي غير التونسي أن يكون شريكاً في الملكية؟ نعم، لكن حصته/حصتها تخضع لقواعد الأجانب فيما يتعلق بالأراضي غير المبنية وإذن الوالي.

كم يستغرق إتمام الشراء من الخارج؟ في المتوسط 3 إلى 6 أشهر من قرار الشراء إلى استلام المفاتيح.

من إعداد فريق تحرير تونيسياپرومو. آخر تحديث: مايو 2026. المصادر: البنك المركزي التونسي — لائحة الصرف، مجلة الأملاك الوطنية والفلاحية (القانون عدد 83-43 بتاريخ 21 يونيو 1983 وتعديلاته)، الوكالة العقارية للسكن، الدراسات التوثيقية 2025.