ضريبة أرباح رأس المال العقاري في تونس 2026: المعدلات والإعفاءات وقواعد غير المقيمين

يُطرح فور بيع عقار في تونس بربح سؤال ضريبي عاجل: هل هو خاضع للضريبة؟ بأي معدل؟ هل توجد إعفاءات؟ تختلف القواعد بين المقيمين وغير المقيمين وتتوقف على مدة الاحتفاظ بالعقار.

تنبيه: هذه المقالة معلوماتية فقط. استشر خبيراً جبائياً معتمداً قبل اتخاذ أي قرار.

ما المقصود بالربح الرأسمالي العقاري؟

وفق القانون الجبائي التونسي، هو الفرق بين ثمن التفويت وتكلفة الاقتناء (ثمن الشراء + مصاريف الاقتناء الموثّقة + مصاريف التحسين). تُعامَل الأرباح التي يحقّقها الأشخاص الطبيعيون من تفويت العقارات كـإيرادات رؤوس الأموال المنقولة.

معدل الضريبة: 15% جزافي

تُفرض الضريبة على الأرباح العقارية لـالأشخاص الطبيعيين المقيمين بمعدل 15% جزافي تحرّري (مجلة IRPP)، مستقلاً عن السلم التصاعدي. ينطبق نفس المعدل 15% على غير المقيمين بموجب الاتفاقيات الثنائية التي تُخصّص عموماً فرض الضريبة على أرباح العقارات لدولة الموقع (تونس).

تُطبَّق نسبة 15% على الربح الصافي بعد خصم:

• تكلفة الاقتناء الأصلية.
• مصاريف الشراء الموثّقة (حقوق التسجيل، أتعاب الموثق).
• مصاريف التحسين المبرّرة (بوثائق).

الإعفاءات الرئيسية

1. المسكن الرئيسي (إعفاء كامل)

بيع المسكن الرئيسي معفى كلياً من الضريبة على الأرباح الرأسمالية، شريطة أن يكون البائع قد أقام فيه فعلياً لمدة لا تقل عن سنتين قبل التفويت. هذا هو الإعفاء الأكثر شيوعاً وأهمية.

2. مدة الاحتفاظ الأطول من 10 سنوات (إعفاء كامل)

العقار المحتفظ به لأكثر من 10 سنوات معفى كلياً من الضريبة عند البيع. ميزة كبرى للمستثمرين على المدى الطويل.

3. الإرث والهبة

لا ينتج ربح رأسمالي عند انتقال الملكية بالإرث أو الهبة. يُحتسب الربح فقط عند البيع اللاحق، قياساً بالقيمة المعتمدة في الإرث.

مثال عملي

اقتناء في 2019: 200,000 دينار + 14,000 دينار مصاريف = 214,000 دينار أساس. بيع في 2026: 320,000 دينار. أشغال تحسين موثّقة: 15,000 دينار.

• الربح الصافي: 320,000 – 214,000 – 15,000 = 91,000 دينار
• الضريبة المستحقة (15%): 13,650 دينار

لو كان العقار مسكن البائع الرئيسي لمدة 2+ سنة → إعفاء كامل، ضريبة = 0. لو احتُفظ به منذ 2013 (11 سنة) → إعفاء كامل، ضريبة = 0.

تحويل الأموال لغير المقيمين

اقتناء بالعملة الأجنبية (CPF): حصيلة البيع كاملةً (ثمن + ربح) قابلة للتحويل للخارج عبر حساب CNR دون قيود صرفية.

اقتناء بالدينار: يمكن تحويل الربح الصافي بعد الضريبة فقط، وفق لوائح البنك المركزي ومع تقديم الوثائق المبرّرة.

أسئلة شائعة

هل يُصرّح الموثق تلقائياً عن الربح؟ لا — يُثبت الموثق ثمن البيع في العقد، لكن يتعيّن على البائع التصريح بالربح في تصريحه السنوي بالضريبة على الدخل.

هل يستفيد غير المقيمين من إعفاء المسكن الرئيسي؟ لا — هذا الإعفاء حكر على المقيمين الجبائيين في تونس.

هل يمكن خصم الخسارة الرأسمالية من الدخول الأخرى؟ لا — لا يُسمح بخصم الخسائر من تفويت العقارات من الدخول الأخرى في القانون الجبائي التونسي.

آخر تحديث: مايو 2026. المصادر: مجلة الضريبة على دخل الأشخاص الطبيعيين (تونس)، الإدارة العامة للضرائب (finances.gov.tn). معلوماتي فقط — استشر خبيراً.