Impôt sur les revenus locatifs en Tunisie : taux, déductions et déclaration 2026

Si vous mettez un bien immobilier en location en Tunisie — que vous soyez résident ou non-résident — vos revenus locatifs sont imposables. Le régime fiscal tunisien sur les revenus fonciers est souvent mal compris, notamment par les propriétaires de la diaspora qui ignorent que le droit tunisien prévoit une retenue à la source spécifique pour les non-résidents. Voici ce que vous devez savoir en 2026.

Cadre général : les revenus locatifs sont des revenus fonciers

En Tunisie, les loyers perçus pour la mise en location de biens immobiliers constituent des revenus fonciers soumis à l'Impôt sur le Revenu des Personnes Physiques (IRPP). Ce principe s'applique aussi bien aux locations nues qu'aux locations meublées, sous réserve de quelques différences de traitement.

Source : Code de l'Impôt sur le Revenu des Personnes Physiques et de l'Impôt sur les Sociétés (IRPP/IS), articles 22 à 30.

Régime fiscal des résidents tunisiens

1. Régime réel (déduction des charges effectives)

Le régime réel permet de déduire les charges réellement supportées :

• Frais de gestion locative (honoraires d'agence, frais d'annonces).
• Primes d'assurance couvrant le bien loué.
• Intérêts d'emprunt si le bien a été financé par crédit.
• Travaux de réparation et d'entretien (hors travaux d'amélioration qui constituent une plus-value patrimoniale).
• Charges de copropriété et frais de syndic.
• Amortissements (dans certains cas, notamment pour les biens neufs).

Le bénéfice net foncier (loyers – charges déductibles) s'ajoute aux autres revenus du foyer fiscal et est imposé au barème progressif de l'IRPP :

Note : Ces tranches correspondent au barème IRPP applicable en 2026 — vérifier la loi de finances en vigueur pour toute mise à jour.

2. Régime forfaitaire

Le régime forfaitaire permet de déduire 30 % des loyers bruts de manière forfaitaire, sans justificatifs de charges. Il est plus simple mais souvent moins avantageux pour les propriétaires qui supportent des charges réelles importantes.

Choix du régime : c'est le propriétaire qui choisit entre les deux régimes lors du dépôt de sa déclaration annuelle. Le régime réel est généralement plus favorable si les charges dépassent 30 % des loyers.

Cas des non-résidents et TRE

Les Tunisiens résidents à l'étranger (TRE) et les ressortissants étrangers propriétaires en Tunisie relèvent d'un régime spécifique :

Retenue à la source pour les non-résidents

Lorsqu'un locataire professionnel ou une entreprise verse des loyers à un propriétaire non-résident, il est tenu d'opérer une retenue à la source de 25 % sur le montant brut des loyers (source : Code IRPP/IS, article 52).

Cette retenue est libératoire : le non-résident n'est pas tenu de déposer une déclaration d'IRPP en Tunisie si tous ses revenus fonciers tunisiens ont subi cette retenue.

En pratique, lorsque le locataire est un particulier (cas le plus fréquent dans la location résidentielle), il n'est pas soumis à l'obligation de retenue. Dans ce cas, le propriétaire non-résident doit théoriquement déposer une déclaration d'IRPP en Tunisie. En pratique, nombreux sont ceux qui ne le font pas — ce qui constitue un risque fiscal à mesurer.

Conventions fiscales bilatérales

La Tunisie a signé des conventions fiscales avec de nombreux pays, notamment :

• France (convention du 28 mai 1973, plusieurs fois amendée)
• Italie, Allemagne, Belgique, Pays-Bas
• Pays du Golfe : Émirats Arabes Unis, Arabie Saoudite, Qatar
• Maroc, Algérie

En règle générale, ces conventions prévoient que les revenus fonciers sont imposables dans l'État où se situe le bien (Tunisie). Mais elles peuvent prévoir des crédits d'impôt pour éviter la double imposition dans le pays de résidence du propriétaire.

Exemple : un TRE résidant en France qui perçoit des loyers de son appartement à Tunis paie l'impôt sur ces revenus en Tunisie. Il déclare ces revenus en France également, mais la convention franco-tunisienne lui permet d'imputer l'impôt tunisien sur l'impôt français dû sur ces mêmes revenus.

Consultez un fiscaliste pour vérifier l'application exacte à votre situation, notamment si vous êtes en situation de pluralité de résidences fiscales.

Locations meublées : traitement spécifique

La location meublée suit en principe les mêmes règles que la location nue. Cependant, si la location meublée prend la forme d'une activité commerciale régulière (type Airbnb à forte fréquence), elle peut être requalifiée en revenus d'exploitation commerciale soumis à l'IS ou à l'IRPP dans la catégorie BIC (bénéfices industriels et commerciaux).

La distinction dépend de la fréquence et du mode de gestion. Un bien loué ponctuellement en meublé reste foncier ; une activité de location saisonnière intensive peut être requalifiée — vérifier avec un conseiller fiscal.

La déclaration annuelle d'IRPP

Calendrier 2026

• Dépôt de la déclaration IRPP : avant le 25 juin 2026 pour les personnes physiques dont les revenus comprennent des revenus fonciers (délai habituel, à confirmer auprès de la Recette des Finances compétente).
• Paiement de l'impôt : concomitant au dépôt ou dans les délais indiqués sur l'avis d'imposition.

Formulaire et procédure

La déclaration se fait via le formulaire Modèle D (déclaration de revenus des personnes physiques) auprès de la Recette des Finances de rattachement (lieu du domicile fiscal en Tunisie ou lieu du bien immobilier pour les non-résidents sans domicile fiscal en Tunisie).

De plus en plus de contribuables utilisent le portail e-services de la DGI (Direction Générale des Impôts) pour déposer leur déclaration en ligne.

Source : DGI (Direction Générale des Impôts, impots.finances.gov.tn).

Ce que vous devez déclarer

• Loyers bruts perçus sur l'année civile (1er janvier au 31 décembre).
• Charges déductibles dans le cadre du régime réel (avec justificatifs).
• Retenues à la source déjà opérées le cas échéant (à déduire de l'impôt final dû).

Tableau récapitulatif : résidents vs non-résidents

Risques et points de vigilance

Non-déclaration : les revenus locatifs non déclarés exposent à des pénalités de retard (10 % + 0,5 % par mois) et à un redressement fiscal pouvant remonter sur 5 ans.

Valorisation des loyers : l'administration fiscale peut contester un loyer manifestement sous-évalué par rapport au marché (cas de location à un proche à loyer symbolique).

TVA : les loyers d'habitation (usage résidentiel) sont en principe exonérés de TVA. Les locations à usage professionnel ou commercial peuvent être soumises à TVA à 19 % — vérifier la nature de l'usage dans votre contrat.

FAQ

Dois-je déclarer mes revenus locatifs en Tunisie si je suis TRE ? Oui. Soit via la retenue à la source (si locataire professionnel), soit via une déclaration annuelle. L'absence de déclaration est un risque fiscal.

Puis-je déduire les travaux que j'ai faits dans mon appartement ? Les travaux d'entretien et de réparation sont déductibles dans le cadre du régime réel. Les travaux d'amélioration (surélévation, extension) s'ajoutent au prix de revient du bien et réduisent la plus-value à la revente.

Est-ce que payer des impôts en France sur mes loyers tunisiens me dispense de payer en Tunisie ? Non. En vertu de la convention franco-tunisienne, l'imposition se fait d'abord en Tunisie (État de situation du bien). La France accorde ensuite un crédit d'impôt pour éviter la double imposition — mais l'impôt tunisien est dû en priorité.

Dernière mise à jour : mai 2026. Données fiscales à vérifier avec la DGI ou un conseiller fiscal agréé.

Sources : Code IRPP/IS (JORT), DGI (impots.finances.gov.tn), BCT (bct.gov.tn), conventions fiscales bilatérales de la Tunisie.