Les 8 documents à préparer avant de signer un compromis de vente en Tunisie

Signer un compromis de vente (contrat préliminaire) en Tunisie engage juridiquement les deux parties. Un acheteur qui le fait sans avoir vérifié les documents essentiels prend un risque considérable : vice de titre, hypothèques non déclarées, travaux non autorisés, copropriété en litige. Voici la liste exhaustive des 8 documents à obtenir et vérifier avant de signer quoi que ce soit.

1. L'extrait du titre foncier (TF) — indispensable

C'est le document central de toute transaction immobilière en Tunisie. Il est délivré par la Conservation Foncière compétente (celle du lieu du bien) sur présentation du numéro de titre.

Ce que vous devez vérifier :

• Le nom du propriétaire inscrit correspond au vendeur.
• La superficie et la description du bien correspondent à ce qui est proposé.
• Absence d'hypothèque, de saisie, de servitude grevant le bien.
• Absence de mention d'un litige ou d'une procédure judiciaire en cours.
• Date de la dernière mise à jour : demandez une copie récente (moins de 3 mois).

Comment l'obtenir : Le vendeur doit vous fournir une copie certifiée conforme. Vous pouvez aussi demander directement à la Conservation Foncière un état hypothécaire (levée de l'état du titre), à vos frais (modique).

2. L'autorisation de construire (permis de bâtir)

Si le bien est une construction, vérifiez que le permis de bâtir a bien été obtenu auprès de la commune compétente, et que la construction est conforme à ce permis.

Risque si absent : une construction sans permis (ou ne respectant pas le permis) peut faire l'objet d'une démolition ordonnée par les autorités. Elle peut aussi être difficile à financer par une banque.

Pour les extensions et travaux : si le vendeur a agrandi (véranda, pièce supplémentaire, surélévation), ces travaux doivent avoir un permis distinct. En l'absence, négociez une clause de régularisation ou une réduction de prix.

3. Les quittances de syndic des 12 derniers mois

En copropriété, le vendeur doit être à jour de ses charges de syndic. Les dettes de syndic sont attachées au lot, pas à la personne : en achetant, vous en héritez.

Comment vérifier : demandez directement au syndic de l'immeuble un état daté des charges au nom du vendeur. Ce document est fourni par le syndic sur demande, parfois contre honoraires.

Points à vérifier :

• Arriérés éventuels du vendeur.
• Travaux votés en assemblée et non encore réalisés (vous devrez en payer votre quote-part).
• Litiges de copropriété en cours.

4. Le règlement de copropriété

Ce document fixe les règles de l'immeuble : parties communes et privatives, répartition des charges, usages autorisés et interdits. Il vous permet de vérifier si :

• L'usage commercial est possible (si vous achetez pour y installer une activité).
• Les travaux de modification de la façade sont permis.
• La location courte durée est autorisée (règlement de copropriété peut l'interdire).

5. Les documents d'identité du vendeur et sa capacité juridique

Avant de signer, vérifiez que :

• La CIN (ou passeport) du vendeur correspond bien au propriétaire inscrit sur le titre foncier.
• Si le vendeur est une société : les statuts de la société, le K-bis (extrait du registre du commerce) et le pouvoir du représentant (délibération du CA ou mandat signé).
• Si le bien est en indivision : tous les co-indivisaires doivent signer ou avoir donné procuration. Un seul indivisaire ne peut pas vendre le bien en entier.
• Si le vendeur est veuf/ve ou divorcé/e : vérifiez que le bien ne fait pas partie d'une succession en cours ou d'un régime matrimonial non liquidé.

6. Les factures de travaux importants (rénovation, toiture, plomberie)

Demandez les factures et devis des travaux significatifs réalisés dans les 5 dernières années. Cette demande est légitime et un vendeur sérieux y répondra. Les factures vous permettent de :

• Vérifier que les travaux ont été réalisés par des professionnels.
• Évaluer l'état réel du bien au-delà des apparences.
• Vérifier si des garanties contractuelles (garantie décennale pour les gros travaux) sont transférables.

7. Les dernières quittances d'eau et d'électricité (SONEDE et STEG)

Demandez les 6 dernières factures SONEDE (eau) et STEG (électricité). Elles vous permettent de :

• Vérifier qu'il n'y a pas d'arriérés (les abonnements se transfèrent, pas les dettes).
• Vérifier la consommation habituelle (anomalie si très élevée = fuite, perte, équipement défectueux).
• Confirmer que les branchements sont bien au nom du vendeur (et non d'un tiers, ce qui pourrait signaler un sous-location ou une occupation non autorisée).

8. La procuration si le vendeur agit par mandataire

Si le vendeur ne se présente pas en personne mais agit via un mandataire (cas fréquent pour la diaspora ou les propriétaires en déplacement) :

• La procuration spéciale doit être notariée et mentionner explicitement la vente du bien concerné (adresse, numéro de titre, prix minimum autorisé).
• Elle ne doit pas être expirée.
• Vérifiez l'authenticité de la procuration : un notaire peut la vérifier.
• Si la procuration est établie à l'étranger, elle doit être légalisée (apostille si le pays est signataire de la Convention de La Haye) et traduite en arabe par un traducteur assermenté.

Ce que vous faites après avoir réuni ces documents

Une fois ces 8 documents obtenus et vérifiés :

1. Faites-les examiner par votre notaire (ou un avocat spécialisé immobilier) avant de signer quoi que ce soit.
2. Négociez si besoin : tout défaut constaté est un argument de négociation légitime (réduction de prix, clause de régularisation, travaux préalables à la charge du vendeur).
3. Signalez tout document manquant : un vendeur sérieux fournit ces documents sans difficultés. Un refus ou une résistance doit vous alerter.

Consultez également notre guide sur l'inspection avant achat en Tunisie pour la liste complémentaire des vérifications techniques à effectuer sur le bien lui-même.

Mis à jour : mai 2026. Sources : Conservation Foncière Tunisie, Chambre Nationale des Notaires de Tunisie, documentation SONEDE/STEG.