10 étapes pour acheter un bien immobilier en Tunisie depuis la France

Acheter un appartement ou une maison en Tunisie quand on réside en France, c'est gérer une transaction immobilière à distance, avec des contraintes de déplacement, de devises, de réglementation et de confiance. Ce guide pratique déroule les 10 étapes clés — de la définition du budget au premier loyer encaissé ou à la première nuit dans votre bien.

Pourquoi acheter en Tunisie depuis la France ?

Les Tunisiens de France représentent la première communauté de TRE (Tunisiens Résidant à l'Étranger) investissant dans l'immobilier tunisien. Les motivations sont multiples :

• Constitution d'un patrimoine au pays
• Résidence secondaire pour les vacances
• Investissement locatif avec rapatriement de loyers
• Préparation d'une retraite
• Transmission intergénérationnelle

Étape 1 — Définir votre budget et vos objectifs

Avant de parcourir les annonces, clarifiez :

• Budget total disponible (en euros, à convertir en dinars) — incluez les frais annexes (8 à 12 % du prix)
• Objectif : résidence principale à terme, résidence secondaire, investissement locatif pur
• Zone géographique : Tunis et banlieue, côte (Hammamet, Sousse, Djerba), région natale ?
• Type de bien : appartement neuf sur plan, appartement ancien, villa, terrain à bâtir

Étape 2 — Ouvrir un compte bancaire en Tunisie

Avant tout achat, vous avez besoin d'un compte bancaire tunisien pour :

• Recevoir vos virements depuis la France
• Payer les frais de notaire, droits d'enregistrement, honoraires d'agence
• Rembourser un éventuel crédit immobilier tunisien

Documents requis pour ouvrir un compte :

• Passeport tunisien valide
• Titre de séjour français
• Justificatif d'adresse en France (moins de 3 mois)
• Formulaires bancaires + dépôt initial (variable selon banque)

Les banques tunisiennes avec représentations en France (BH Bank, Attijari, BIAT) facilitent l'ouverture depuis Paris ou Lyon.

Étape 3 — Choisir le type de financement

Deux options principales :

Option A — Financement comptant en devises (CPF) Idéal si vous avez l'épargne nécessaire. Avantage : droits d'enregistrement réduits à 1 % du prix. Procédure : virement depuis votre compte français vers votre compte en devises en Tunisie.

Option B — Crédit immobilier tunisien Possible pour les TRE depuis des banques comme BH Bank ou BIAT. Taux : 9,5 à 13 %. Nécessite justificatifs de revenus français.

Étape 4 — Rechercher le bien à distance

Outils à utiliser :

• Portails immobiliers : TunisiaPromo, Mubawab, Affare, Zamzam Immo
• Réseaux personnels : famille, amis sur place
• Agences immobilières locales : vérifiez l'ancienneté et la réputation

Pour les visites à distance : demandez des vidéos complètes (vue rue, cage d'escalier, lumière naturelle, état des installations), ou mandatez une personne de confiance pour visiter en votre nom.

Étape 5 — Vérifier le statut juridique du bien

Vérifications indispensables avant toute offre :

1. Titre foncier (TF) ou statut non TF : demandez l'extrait du titre foncier auprès de la Conservation Foncière. Un bien sans TF implique un risque supplémentaire.
2. Absence d'hypothèque ou de saisie : vérifiable sur l'extrait TF
3. Identité du vendeur = propriétaire inscrit au TF
4. Absence de contentieux de copropriété : se renseigner auprès du syndic

Étape 6 — Faire une offre et signer le compromis

Négociez le prix par téléphone, email ou via l'agence. Lorsqu'un accord est trouvé, faites rédiger le compromis de vente par un notaire tunisien. Incluez :

• Une condition suspensive d'obtention de crédit si vous empruntez
• Une condition suspensive d'autorisation de change si votre financement vient de France
• Une procuration notariée pour la signature finale si vous ne pouvez pas être présent

Envoyez le compromis signé à votre notaire en France pour avis préalable si vous le souhaitez.

Étape 7 — Rapatrier les fonds depuis la France

Le transfert d'argent depuis la France vers la Tunisie est légalement simple mais doit être documenté :

• Virement bancaire de votre compte français vers votre compte tunisien (Swift ou SEPA pour les banques partenaires)
• Conservez les justificatifs de virement (relevés bancaires, avis de débit)
• Ces documents seront nécessaires pour les droits CPF réduits et pour toute revente future

Services de transfer : banques classiques (BNP, Société Générale), Wise, ou virements directs entre agences tunisiennes en France.

Étape 8 — Signer l'acte authentique

L'acte notarié final peut être signé :

• En personne lors d'un déplacement en Tunisie (recommandé)
• Par procuration notariée : faites établir une procuration chez un notaire français, apostillée et traduite en arabe

Le notaire collecte les droits d'enregistrement et procède à la transcription à la Conservation Foncière.

Étape 9 — Gérer le bien à distance

Si vous mettez le bien en location :

• Mandatez une agence de gestion locative en Tunisie (10 à 15 % des loyers)
• Ouvrez un compte épargne en devises pour accumuler les loyers avant rapatriement
• Planifiez le rapatriement des loyers selon la procédure BCT (relevés de compte, attestation de loyer)

Si c'est une résidence secondaire :

• Confier la surveillance à un voisin de confiance ou à un gardien
• Prévoir une assurance habitation non-résident

Étape 10 — Obligations fiscales et administratives

En Tunisie :

• Déclaration des revenus locatifs annuellement à la DGI tunisienne
• Paiement de la taxe sur les immeubles bâtis (TIB/TFPB)

En France :

• Déclarer les revenus de source tunisienne (revenus exonérés à taux progressif selon la convention franco-tunisienne)
• Pas de double imposition sur la base des règles conventionnelles

Récapitulatif des étapes

Sources : BCT, pratique notariale tunisienne, réglementation des changes, convention fiscale France-Tunisie 1973. Mis à jour : juin 2026.