Convention fiscale France-Tunisie : impact sur l'imposition des TRE propriétaires

La convention fiscale entre la France et la Tunisie, signée en 1973 et modifiée par avenants successifs, régit la répartition du droit d'imposition sur les revenus des personnes ayant des liens avec les deux pays. Pour un Tunisien résidant en France qui possède un bien immobilier en Tunisie et le met en location, la question de savoir où et comment ces revenus sont imposés est fondamentale. Ce guide fait le point.

Avertissement : ce guide a une vocation pédagogique. Les situations individuelles peuvent présenter des complexités spécifiques. Consultez un expert-comptable ou un conseiller fiscal agréé avant toute déclaration.

Le texte de référence

La convention entre la France et la Tunisie tendant à éviter les doubles impositions a été signée le 28 mai 1973. Elle a été complétée par des avenants (notamment en 1990). Elle s'applique aux personnes physiques et morales résidentes de l'un ou l'autre État.

Résidence fiscale : où êtes-vous imposable ?

La convention prévoit des critères hiérarchiques pour déterminer la résidence fiscale :

1. Foyer d'habitation permanent : où disposez-vous d'un foyer d'habitation permanent ?
2. Centre des intérêts vitaux : où sont vos liens personnels et économiques les plus étroits ?
3. Séjour habituel : où séjournez-vous le plus longtemps ?
4. Nationalité : critère de dernier recours

Un Tunisien vivant et travaillant en France depuis 10 ans avec famille et patrimoine principal en France sera considéré résident fiscal français. Ce statut détermine ses obligations déclaratives.

Imposition des revenus locatifs en Tunisie

Principe général de la convention (article 6)

Les revenus de biens immobiliers (y compris les revenus agricoles et les revenus de la location) sont imposables dans l'État où l'immeuble est situé — en l'occurrence la Tunisie.

Concrètement : si vous êtes résident fiscal français et que vous louez un appartement à Tunis, ces revenus sont imposables en Tunisie selon la fiscalité tunisienne.

Obligation déclarative en France

La convention ne supprime pas l'obligation déclarative en France. Les revenus de source tunisienne doivent être déclarés en France, mais font l'objet d'un mécanisme d'élimination de la double imposition :

• Méthode de l'exemption avec progressivité : les revenus tunisiens sont exemptés d'IR en France, mais sont pris en compte pour déterminer le taux d'imposition applicable aux autres revenus français.

En pratique : déclarez vos loyers tunisiens en France dans la case correspondante aux revenus exonérés (revenus étrangers exonérés pris en compte pour le calcul du taux effectif).

Imposition en Tunisie

En tant que non-résident tunisien percevant des revenus locatifs en Tunisie :

• Vous êtes soumis à l'IR tunisien sur les revenus fonciers tunisiens
• Taux progressif : 0 à 35 % selon le montant
• Abattement forfaitaire de 30 % sur le revenu brut
• Obligation de désigner un représentant fiscal en Tunisie ou de déposer vous-même la déclaration annuelle

Cas des non-résidents : retenue à la source

Pour certains revenus versés à des non-résidents, une retenue à la source peut être pratiquée directement par le locataire ou l'intermédiaire. Le taux varie selon le type de bien et le montant.

Plus-values immobilières

Pour la cession d'un bien immobilier situé en Tunisie par un résident fiscal français :

• La plus-value est en principe imposable en Tunisie (État de situation de l'immeuble)
• Elle peut aussi être déclarée en France dans le cadre de la progressivité

En Tunisie, les plus-values immobilières réalisées par des non-résidents sont en principe taxables. Les détails (taux, exonérations) dépendent de la nature du bien et de la durée de détention.

Droits de succession et donation

La convention France-Tunisie couvre aussi les droits de succession et de donation dans un protocole annexe. Elle évite en général la double imposition sur les successions immobilières franco-tunisiennes.

Checklist pratique pour un TRE franco-tunisien propriétaire bailleur

1. Déclarer les loyers en Tunisie : annuellement auprès de la Direction Générale des Impôts (DGI) tunisienne
2. Désigner un représentant fiscal en Tunisie si vous n'y résidez pas (souvent un comptable ou un avocat)
3. Déclarer en France dans la case des revenus étrangers exonérés à taux progressif
4. Conserver les preuves de paiement d'impôt tunisien pour justifier devant le fisc français
5. Consulter un conseiller fiscal avant cession d'un bien pour optimiser le traitement de la plus-value

FAQ

Dois-je payer la CSG-CRDS en France sur mes loyers tunisiens ? Les revenus du patrimoine de source étrangère perçus par des résidents fiscaux français sont en principe soumis aux prélèvements sociaux (CSG-CRDS, 17,2 %). Cependant, l'exonération d'IR au titre de la convention ne supprime pas automatiquement les prélèvements sociaux. Consultez votre conseiller fiscal pour les dernières évolutions jurisprudentielles.

Et si je suis de nationalité tunisienne uniquement ? Un ressortissant tunisien résidant en France est en principe résident fiscal français si son centre d'intérêts vitaux est en France. La nationalité seule ne détermine pas la résidence fiscale.

Sources : Convention fiscale France-Tunisie 28 mai 1973, Code Général des Impôts français, DGI Tunisie, Bulletin Officiel des Impôts (BOI-INT-CVB-TUN). Mis à jour : juin 2026. Validation par expert fiscal recommandée.