Entre 8 % et 13 % du prix d'achat en frais annexes : droits d'enregistrement, notaire, conservation foncière et agence — le détail complet poste par poste pour un achat immobilier en Tunisie en 2026.

Frais d'achat immobilier en Tunisie en 2026 : le détail complet (notaire, enregistrement, agence)

Beaucoup d'acheteurs se concentrent sur le prix affiché du bien et oublient de budgéter les frais annexes. En Tunisie, ces frais représentent entre 8 % et 13 % du prix d'achat selon le type de bien (neuf ou ancien), le mode de financement (dinars ou devises) et le recours à une agence. Voici le détail complet, poste par poste.

Vue d'ensemble des frais d'achat

Pour un bien à 300 000 TND, les frais totaux se situent typiquement entre 24 000 et 39 000 TND, soit :

Poste	Fourchette	% du prix
Droits d'enregistrement	5 000–15 000 TND	1,5–5 %
Honoraires du notaire	3 000–6 000 TND	1–2 %
Conservation foncière (mutation)	1 500–3 000 TND	0,5–1 %
Frais divers (timbre, copies, etc.)	500–1 000 TND	0,2–0,3 %
Commission d'agence	6 000–9 000 TND	2–3 %
Total estimé	16 000–34 000 TND	5,5–11 %

Hors assurance crédit si financement bancaire.

Le détail poste par poste

1. Droits d'enregistrement

C'est le poste le plus variable selon le mode de financement.

Pour un achat en dinars tunisiens (cas standard) :

Taux de droit de mutation : 5 % du prix de cession (articles 20 et suivants du Code de l'Enregistrement et du Timbre).
Sur un bien à 300 000 TND : 15 000 TND.

Pour un achat entièrement financé en devises (mécanisme CPF) :

Taux réduit à 1 % du prix de cession.
Sur un bien à 300 000 TND : 3 000 TND.
Économie : 12 000 TND — c'est le principal avantage fiscal du CPF pour la diaspora.

Pour les logements neufs acquis auprès d'un promoteur agréé :

TVA de 19 % incluse dans le prix (le promoteur la collecte).
Les droits d'enregistrement sont généralement réduits (acte notarié de VEFA).

2. Honoraires du notaire

Les honoraires notariaux sont réglementés en Tunisie par un barème officiel (Décret n° 94-1039). Ils sont calculés en pourcentage dégressif du prix de vente :

Tranche de prix	Taux
De 0 à 10 000 TND	3 %
De 10 001 à 100 000 TND	2 %
De 100 001 à 500 000 TND	1 %
Au-delà de 500 000 TND	0,5 %

Exemple sur 300 000 TND : (10 000 × 3 %) + (90 000 × 2 %) + (200 000 × 1 %) = 300 + 1 800 + 2 000 = 4 100 TND

Ces honoraires sont fixés par le barème et ne sont pas négociables. S'y ajoutent les débours (frais de correspondance, copies, déplacements) : 200 à 500 TND.

3. Frais de conservation foncière

La mutation du titre foncier au nom de l'acheteur donne lieu à des frais auprès de la Conservation Foncière :

Droit de mutation : variable selon la nature de l'acte et la valeur du bien (environ 0,5 à 1 % du prix).
Taxe de publicité foncière.
Frais de certificat de propriété.

Comptez entre 1 500 et 3 000 TND pour un bien à 300 000 TND.

4. Frais divers

Timbre fiscal sur l'acte.
Copie de l'acte pour chaque partie.
Frais de levée d'état hypothécaire (Conservation Foncière).
Frais de mainlevée si hypothèque précédente.

Total : 300 à 800 TND en règle générale.

5. Commission d'agence immobilière

En Tunisie, la commission d'agence n'est pas réglementée par une loi nationale. Elle varie entre 2 % et 5 % du prix de vente selon l'agence et le type de mandat :

Mandat simple (plusieurs agences en concurrence) : 2–3 %.
Mandat exclusif : 3–5 %.

La commission est traditionnellement partagée entre vendeur et acheteur (50/50), mais ce partage se négocie. En pratique, l'acheteur paie souvent 2 à 3 % du prix.

Sur un bien à 300 000 TND : 6 000 à 9 000 TND.

Si vous achetez directement auprès d'un particulier (sans agence), cette commission est éliminée — mais vous perdez le service d'intermédiation et de vérification.

Récapitulatif par mode d'achat (bien à 300 000 TND)

Scénario	Droits enreg.	Notaire + CF	Agence	Total frais	% du prix
Ancien en dinars, avec agence	15 000	5 600	7 500	28 100	9,4 %
Ancien en devises (CPF), avec agence	3 000	5 600	7 500	16 100	5,4 %
Neuf promoteur, avec agence	~3 600*	4 500	6 000	~14 100	~4,7 %
Ancien en dinars, sans agence	15 000	5 600	0	20 600	6,9 %

*Pour les programmes neufs, les droits varient selon la structure de l'acte.

Ce qui n'est PAS inclus dans les frais d'achat

Frais de déménagement.
Travaux de rénovation éventuels.
Charges de syndic à rattraper si le vendeur est en retard.
Assurance habitation (obligatoire si crédit bancaire).
Assurance décès-invalidité si crédit bancaire (0,3–0,6 % du capital/an).
Frais de raccordement si logement neuf (eau, électricité).

FAQ

Les frais sont-ils à payer le jour de la signature ? Les droits d'enregistrement et les honoraires du notaire sont en général acquittés le jour de la signature de l'acte authentique. Certains notaires demandent une provision en amont.

Le vendeur peut-il prendre les frais à sa charge ? C'est négociable. Dans la pratique, les droits d'enregistrement et les honoraires de notaire sont traditionnellement à la charge de l'acheteur en Tunisie. La commission d'agence se négocie entre vendeur et acheteur.

Peut-on réduire les frais en achetant sans notaire ? Non. Tout acte translatif de propriété immobilière doit être authentifié par un notaire tunisien et enregistré à la Conservation Foncière. Il n'existe pas de vente immobilière valide sans notaire en Tunisie.

Et pour un Tunisien non-résident ? Les frais sont les mêmes, sauf pour le taux d'enregistrement : s'il finance en devises (CPF), le taux passe à 1 % au lieu de 5 %. C'est un avantage considérable.

Consultez notre guide sur le crédit immobilier en Tunisie pour comprendre le mécanisme CPF, et notre article sur les 10 étapes pour acheter depuis la France pour la procédure complète.

Mis à jour : mai 2026. Sources : Code de l'Enregistrement et du Timbre (Tunisie), Décret n° 94-1039 (barème notarial), BCT (CPF).