Prix des loyers à Sfax par quartier en 2026, rendements locatifs estimés et points de vigilance pour investir dans la location à Sfax. Guide complet avec tableau comparatif.

Louer un appartement à Sfax en 2026 : prix, quartiers et rendements locatifs

Sfax est la deuxième ville économique de Tunisie — et pourtant son marché locatif reste largement méconnu des investisseurs qui regardent vers Tunis ou les zones touristiques du Sahel. C'est précisément là son intérêt : des loyers accessibles, une demande locative portée par une importante communauté estudiantine et une main-d'œuvre qualifiée, et des rendements bruts qui dépassent régulièrement ceux de la capitale.

Ce guide vous donne les prix au m², les quartiers à privilégier selon votre profil, et une estimation honnête des rendements locatifs à Sfax en 2026.

Sources : données de plateformes immobilières tunisiennes (Mubawab, Affare.tn, Tayara.tn), observations du marché S1 2025, agences locales sfaxiennes. Toutes les fourchettes sont indicatives.

Pourquoi Sfax attire les investisseurs locatifs

Sfax n'est pas une destination touristique — et c'est un atout pour l'investisseur locatif. La demande y est structurelle, portée par :

Une université importante : la Faculté des Sciences, l'École Nationale d'Ingénieurs de Sfax (ENIS) et plusieurs instituts supérieurs génèrent une demande locative estudiantine soutenue, notamment pour les petites surfaces (F1, F2).
Un tissu économique dense : industries, secteur de la pêche, activités portuaires et PME sfaxiennes créent une clientèle de cadres et de travailleurs qualifiés.
Une diaspora active : les Sfaxiens de l'étranger (France, Italie, Golfe) constituent une part non négligeable des investisseurs locaux, préférant souvent placer leur épargne dans l'immobilier locatif à Sfax plutôt qu'à Tunis.

Le taux de vacance locative à Sfax est structurellement bas sur les petites surfaces (F1, F2) dans les quartiers universitaires et les zones d'activité. Sur les grandes surfaces (F4, F5), la liquidité est plus faible.

Prix des loyers à Sfax par quartier (2026)

Sfax Ville (Centre historique et Médina)

Loyer moyen F2 : 300–450 TND/mois Loyer moyen F3 : 400–600 TND/mois

La Médina et le centre ancien offrent des prix parmi les plus bas de la ville. La qualité des logements y est variable, le standing souvent limité. Profil locataire : petits commerçants, jeunes ménages à budget contraint. La forte présence de bâti ancien sans titre foncier peut compliquer la transaction à l'achat.

Sfax Ouest (El Ain, Thyna)

Loyer moyen F2 : 350–500 TND/mois Loyer moyen F3 : 500–750 TND/mois

Zone en développement progressif, moins cotée mais bien desservie. L'offre neuve y augmente, ce qui attire les primo-locataires et les familles à budget intermédiaire. Rendement brut estimé à 6–7 % sur le neuf.

Route de Tunis / Route du Caire (Sfax Nord)

Loyer moyen F2 : 400–600 TND/mois Loyer moyen F3 : 600–900 TND/mois

L'axe nord-ouest de Sfax accueille les cadres et les familles de classe moyenne-supérieure. Immeubles récents, résidences sécurisées. La demande locative est solide et les loyers tendent à mieux se maintenir à la hausse. C'est la zone préférée des investisseurs pour les F3 et F4 haut de gamme.

Sfax Cité Commerciale / Ettahrir

Loyer moyen F2 : 380–550 TND/mois Loyer moyen F3 : 550–800 TND/mois

Quartier intermédiaire bien positionné entre le centre et les zones résidentielles de l'ouest. Fort tissu commercial, accès facile au transport. Locataires : salariés, petits entrepreneurs, quelques étudiants en master.

Soukra / Sakiet Ezzit (Sfax Est)

Loyer moyen F2 : 450–650 TND/mois Loyer moyen F3 : 650–1 000 TND/mois

La zone la plus valorisée pour la location résidentielle à Sfax. Proximité de l'aéroport Sfax-Thyna, bonnes écoles privées, immeubles récents. Les résidences sécurisées y pratiquent des loyers proches de ceux d'Ennasr à Tunis. Profil locataire : cadres supérieurs, expatriés, familles aisées sfaxiennes.

Rendements locatifs estimés à Sfax en 2026

Les prix d'achat à Sfax restent significativement inférieurs à ceux de Tunis, ce qui mécaniquement améliore les rendements bruts.

Quartier	Prix achat F3 (est.)	Loyer mensuel F3	Rendement brut
Sfax Ville centre	120 000–180 000 TND	400–600 TND	4–6 %
Sfax Ouest (El Ain)	180 000–260 000 TND	500–750 TND	5–7 %
Route de Tunis / Sfax Nord	220 000–350 000 TND	600–900 TND	5–7 %
Cité Commerciale / Ettahrir	200 000–300 000 TND	550–800 TND	5–7 %
Soukra / Sakiet Ezzit	280 000–420 000 TND	650–1 000 TND	5–7 %

Rendements bruts calculés sur prix d'achat + loyer annuel, avant charges et fiscalité. Fourchettes indicatives — vérifiez avec un agent local.

Note fiscale : les revenus locatifs sont imposables en Tunisie. Pour les résidents, le taux d'imposition dépend du barème de l'impôt sur le revenu (tranche marginale applicable). Les non-résidents sont soumis à une retenue à la source. Dans tous les cas, des abattements pour charges sont applicables. Consultez un comptable ou un conseiller fiscal tunisien.

Points de vigilance pour acheter en vue de louer à Sfax

Vérifier le titre foncier (TF). Sfax compte une proportion significative de biens sans titre foncier immatriculé (régis par des actes sous seing privé ou en cours d'immatriculation). Pour un investissement locatif, un titre foncier clair réduit les risques à la revente et facilite le financement bancaire. Exigez systématiquement la communication du titre foncier ou de l'état de la procédure d'immatriculation.

Taux de vacance variable selon la taille. Les F1 et F2 dans les zones universitaires (Route de Tunis, Ettahrir) se louent rapidement. Les F4 et F5 ont un délai de commercialisation plus long : anticipez 1 à 3 mois de vacance annuelle dans votre calcul de rentabilité.

Gestion locative. Si vous investissez depuis la diaspora ou depuis une autre ville, prévoyez une solution de gestion (agence locale ou mandataire). Les agences sfaxiennes pratiquent généralement une commission de 1 mois de loyer pour la mise en location et 5 à 10 % du loyer annuel pour la gestion courante.

État de la copropriété. Sfax compte de nombreux immeubles mal gérés avec des arriérés de charges. Avant d'acheter, demandez le PV de la dernière assemblée générale et l'état des charges impayées.

À retenir pour l'investisseur locatif à Sfax

Les rendements bruts à Sfax (5–7 %) dépassent généralement ceux de Tunis sur les mêmes types de biens.
La demande locative est structurelle (étudiants, salariés) mais plus étroite que dans la capitale : votre stratégie de location doit cibler le bon segment.
Les prix d'achat restent accessibles — un F3 decent se trouve entre 220 000 et 350 000 TND dans les quartiers intermédiaires.
Le titre foncier est un impératif : ne faites pas l'économie de cette vérification.

Questions fréquentes

Peut-on louer à Sfax comme non-résident tunisien ? Oui. Vous pouvez acquérir un bien immobilier à Sfax et le mettre en location, sous réserve des règles d'autorisation applicables aux non-résidents non tunisiens pour certaines catégories de biens. Les TRE (Tunisiens Résidents à l'Étranger) ont les mêmes droits que les résidents pour l'acquisition en zone urbaine construite. Les revenus locatifs peuvent être rapatriés à concurrence des montants déclarés, via un compte étranger non-résident ou un compte épargne en devises (CED).

Quel est le meilleur quartier pour investir en locatif à Sfax ? Pour les petites surfaces (F1, F2) : Route de Tunis et Ettahrir, pour la demande estudiantine. Pour les grandes surfaces (F3, F4) : Soukra / Sakiet Ezzit, pour une clientèle de cadres supérieurs et une meilleure tenue des loyers dans le temps.

Les loyers à Sfax augmentent-ils ? La tendance est haussière, en ligne avec l'inflation générale (source : INS, taux d'inflation 2024-2025 en Tunisie). La hausse est plus modérée que dans la banlieue nord de Tunis, mais la progression est régulière, notamment dans les quartiers Soukra/Sakiet Ezzit.

Article rédigé par la rédaction TunisiaPromo. Mise à jour : mai 2026. Prochaine révision : mai 2027. Sources : Mubawab, Affare.tn, Tayara.tn, observations du marché local S1 2025, INS.