Rendements locatifs de 5,5 à 9 %, prix encore abordables et tissu économique solide : les 5 meilleurs quartiers sfaxiens pour un investissement immobilier en 2026.

Les meilleurs quartiers de Sfax pour investir en immobilier en 2026

Sfax est la deuxième ville économique de Tunisie, souvent négligée par les investisseurs au profit de Tunis ou du littoral touristique. C'est précisément pour cela qu'elle offre des opportunités sérieuses : prix encore abordables, tissu économique solide (secteur privé, industrie, services), forte demande locative professionnelle et étudiante. Ce guide cartographie les quartiers sfaxiens les plus prometteurs pour 2026.

Pourquoi investir à Sfax en 2026 ?

Sfax (environ 370 000 habitants dans l'agglomération) est la capitale économique du sud tunisien. Ses fondamentaux :

Tissu industriel dense : industries mécaniques, chimiques, agroalimentaires, textile. Forte demande locative de cadres et techniciens en mobilité.
Université de Sfax : plusieurs facultés et instituts — demande locative étudiante soutenue sur 9 mois.
Secteur médical : CHU Hédi Chaker, cliniques privées — médecins et paramédicaux cherchent à se loger.
Infrastructure : aéroport international Sfax-Thyna, autoroute A1 (Tunis–Sfax en 3h), port de commerce.
Prix abordables : bien en dessous de Tunis et de Sousse pour des biens équivalents.

Prix de l'immobilier à Sfax en 2026

Secteur	Prix m² neuf	Prix m² ancien	Loyer F3/mois
Sfax Centre (El Ain, Bir Chaabane)	2 000–2 600 TND	1 400–1 900 TND	700–1 000 TND
Sakiet Ezzit / Chihia	1 800–2 400 TND	1 200–1 700 TND	600–900 TND
Cité El Habib / El Ons	1 600–2 200 TND	1 000–1 500 TND	550–800 TND
El Matar (proche aéroport)	1 400–1 900 TND	900–1 400 TND	500–750 TND
Route Gremda (zone villas)	1 800–2 800 TND	1 200–2 000 TND	700–1 100 TND

Sources : relevés agences immobilières locales Sfax, T1 2026.

Rendements locatifs à Sfax

Type de bien	Prix estimé	Loyer estimé	Rendement brut
F2 standard (Sakiet Ezzit)	100 000–130 000 TND	650 TND/mois	6–7 %
F3 standard (centre/Chihia)	130 000–180 000 TND	800 TND/mois	5,5–7 %
Studio étudiant (proche campus)	50 000–75 000 TND	350–450 TND/mois	7–9 %
Local commercial (axe principal)	80 000–150 000 TND	700–1 200 TND/mois	8–10 %

Les 5 quartiers à surveiller

1. Sfax Centre (El Ain, Bir Chaabane, Bab Djedid)

Le centre-ville sfaxien est en pleine revalorisation. Les immeubles récents affichent des prestations satisfaisantes avec une localisation idéale pour les professionnels et les actifs. La demande locative y est la plus forte et la plus stable.

Atout : toutes les commodités à portée de pied, médecins, commerces, banques. Rendement : 5,5–7 %.

2. Sakiet Ezzit et Cité Chihia

Extension résidentielle moderne au nord-ouest du centre. Quartier en développement, immeubles neufs et récents, forte demande de familles et de cadres.

Atout : prix plus abordables que le centre, bonne qualité des constructions récentes. Rendement : 6–7 %.

3. Route de Gremda (villas et résidences)

Axe résidentiel haut de gamme sfaxien. Villas individuelles et résidences sécurisées. Clientèle aisée — industriels, médecins, chefs d'entreprise.

Atout : capital patrimonial fort, marché plus liquide pour les biens de qualité. Rendement locatif : 5–6 %, mais plus-value potentielle plus élevée.

4. El Matar et zones proches de l'aéroport

Secteur en développement rapide grâce à la proximité de l'aéroport et des zones industrielles. Bon rapport qualité/prix pour un investisseur cherchant un rendement maximal avec un budget limité.

Atout : prix bas, clientèle d'expatriés et de personnel aéronautique. Rendement : 6–8 %.

5. Zones universitaires (El Ain, Sfax El Jadida)

Autour des facultés de sciences, de médecine et de l'École Nationale d'Ingénieurs de Sfax (ENIS), la demande locative étudiante est forte et régulière. Studios et F2 se louent sans difficultés de septembre à juin.

Atout : rendement parmi les plus élevés (7–9 %) avec faible vacance.

Ce qu'il faut savoir avant d'investir à Sfax

Marché moins liquide que Tunis : la revente peut prendre plus de temps. Sfax est un marché de rendement locatif plus que de plus-value rapide.
Bonne offre de gestion locative : plusieurs agences immobilières sfaxiennes proposent des services de gestion (8–12 % du loyer), ce qui facilite la gestion à distance pour les TRE.
Titre foncier disponible : la grande majorité des biens résidentiels modernes à Sfax dispose d'un TF — condition indispensable pour les acheteurs non-résidents.
Fiscalité identique : les règles d'IR sur revenus locatifs et les conventions bilatérales s'appliquent identiquement à Sfax comme à Tunis.

Pour les investisseurs TRE qui veulent maximiser le rendement locatif avec un budget modéré, Sfax est une alternative sérieuse aux marchés saturés du Grand Tunis et du littoral.

Mis à jour : mai 2026. Sources : relevés agences immobilières locales Sfax T1 2026, données INS, annonces TunisiaPromo et Mubawab.