Top 5 des quartiers de Sfax pour investir en 2026 : prix au m², rendement locatif (jusqu'à 9 %), profil type et tableau comparatif. Médina, El Ain, El Bahri, Thyna, Chihia.

Les 5 meilleurs quartiers de Sfax pour investir en 2026

Sfax, deuxième ville économique de Tunisie, présente un marché immobilier distinct de celui de la capitale : prix encore accessibles, rendements locatifs supérieurs à la moyenne nationale, tissu économique solide (pôle de phosphates, hub commercial et médical), et une diaspora sfaxienne active parmi les plus impliquées dans l'investissement immobilier local. Ce top 5 est établi sur la base des prix affichés en mai 2026 et de l'analyse des critères suivants : prix au m², rendement locatif estimé, accessibilité, cadre de vie et liquidité à la revente.

1. Sfax Médina & Centre-ville rénové

Pour qui : investisseurs à la recherche de rendements élevés, défiscalisation patrimoniale, locataires étudiants et professionnels.

Prix au m² (mai 2026) : 800 à 1 400 DT/m² selon l'état et l'ancienneté.

Rendement locatif estimé : 6 à 9 % brut, parmi les plus élevés de Tunisie.

La médina de Sfax est l'une des mieux conservées du Maghreb, avec un tissu commercial et artisanal vivant. Le centre-ville moderne qui la borde connaît une réhabilitation progressive. Les biens anciens rénovés ou à rénover offrent un fort potentiel de valorisation. Attention : privilégier les biens avec titre foncier, plus faciles à financer et à revendre.

Points forts : rendement élevé, demande locative constante (étudiants faculté de médecine/pharmacie), prix d'entrée bas. Points faibles : rénovation parfois lourde, environnement urbain dense, stationnement difficile.

2. Sfax El Ain (Route de Tunis Nord)

Pour qui : familles en résidence principale, investisseurs moyen-haut de gamme.

Prix au m² : 1 500 à 2 200 DT/m².

Rendement locatif estimé : 5 à 7 % brut.

El Ain est le quartier résidentiel de standing de Sfax, avec de belles avenues arborées, des villas et des immeubles récents bien entretenus. Il concentre une partie de la classe moyenne supérieure et des familles de médecins, ingénieurs et industriels sfaxiens. La demande locative est forte, portée par les cadres des entreprises locales et les expatriés de passage.

Points forts : standing, tranquillité, bonne liquidité à la revente. Points faibles : prix plus élevés, offre locative parfois saturée sur les grands appartements.

3. Sfax El Bahri (Front de mer, Sakiet Ezzit)

Pour qui : diaspora sfaxienne, acheteurs à la recherche d'une résidence secondaire en bord de mer.

Prix au m² : 1 200 à 1 900 DT/m² (vue mer : supplément de 15 à 25 %).

Rendement locatif estimé : 4 à 6 % brut (5 à 8 % pour les locations saisonnières estivales).

Le front de mer de Sfax a bénéficié de projets de réaménagement ces dernières années. Les appartements avec vue sur le Golfe de Gabès et les îles Kerkennah sont très prisés de la diaspora sfaxienne, notamment celle de France et d'Italie. La location saisonnière estivale constitue un complément de rendement intéressant.

Points forts : potentiel saisonnier, attachement identitaire fort de la diaspora, cadre côtier. Points faibles : marché plus restreint, moins liquide hors saison.

4. Sfax Thyna (Zone industrielle sud-résidentielle)

Pour qui : primo-accédants, investisseurs à budget contraint cherchant un rendement maximal.

Prix au m² : 900 à 1 400 DT/m².

Rendement locatif estimé : 6 à 8 % brut.

Thyna est une zone en développement rapide au sud de Sfax, portée par la proximité des zones industrielles et portuaires. La demande locative y est alimentée par les ouvriers qualifiés et techniciens des industries sfaxiennes. Prix d'entrée bas, rendement élevé, mais cadre de vie moins premium.

Points forts : rendement élevé, prix accessibles, forte demande industrielle. Points faibles : cadre moins résidentiel, revente moins fluide.

5. Sfax Chihia / El Manar Sfax (Nouveaux programmes)

Pour qui : investisseurs ciblant les programmes neufs, primo-accédants avec financement AFH.

Prix au m² : 1 100 à 1 700 DT/m² (neuf), 900 à 1 300 DT/m² (ancien).

Rendement locatif estimé : 5 à 7 % brut.

Ces quartiers nord-ouest de Sfax concentrent les nouveaux programmes de promotion immobilière (appartements neufs F2, F3, F4). Éligibles au programme Premier Logement AFH (sous plafond de prix), ils offrent une accessibilité routière correcte et une demande locative portée par le tissu universitaire et médical de Sfax.

Points forts : neuf avec garanties, financement AFH possible, quartiers en croissance. Points faibles : moins central, délais de livraison à surveiller.

Tableau comparatif — Top 5 quartiers de Sfax 2026

Quartier	Prix m² (DT)	Rendement brut	Profil type
Médina / Centre	800–1 400	6–9 %	Investisseur rendement
El Ain	1 500–2 200	5–7 %	Famille / standing
El Bahri	1 200–1 900	4–8 %	Diaspora / saisonnier
Thyna	900–1 400	6–8 %	Budget serré / industriel
Chihia / El Manar	1 100–1 700	5–7 %	Neuf / premier logement

Prix indicatifs basés sur les annonces Tayara.tn et Mubawab.tn, mai 2026. Rendements estimés sur la base des loyers observés. Ces estimations ne constituent pas une garantie de rendement.

Rédaction : Équipe éditoriale TunisiaPromo. Dernière mise à jour : mai 2026. Sources : Tayara.tn, Mubawab.tn (annonces mai 2026), observations de marché.