Plus-values immobilières en Tunisie : fiscalité, exonérations et optimisation en 2026

Vendre un bien immobilier en Tunisie en dégageant une plus-value soulève immédiatement la question fiscale : est-ce imposable ? À quel taux ? Existe-t-il des exonérations ? Les règles diffèrent selon que vous êtes résident ou non-résident, et selon la durée de détention. Ce guide fait le point sur la fiscalité des plus-values immobilières en Tunisie en 2026.

Avertissement : cet article est informatif et ne constitue pas un conseil fiscal personnalisé. Consultez un expert-comptable ou fiscaliste tunisien agréé avant toute décision.

Qu'est-ce qu'une plus-value immobilière en droit tunisien ?

La plus-value immobilière est la différence entre le prix de cession d'un bien immobilier et son prix d'acquisition (ou valeur vénale retenue), corrigée des frais. En droit fiscal tunisien, les plus-values réalisées par des personnes physiques lors de la cession d'immeubles sont traitées comme des revenus de capitaux mobiliers (et non des revenus fonciers).

Régime fiscal applicable aux plus-values immobilières

Personnes physiques résidentes

Les plus-values immobilières réalisées par des personnes physiques résidentes sont soumises à l'impôt sur le revenu (IR) au taux de 15 % libératoire (taux fixe, indépendant du barème progressif), conformément aux dispositions du Code de l'IRPP.

Ce taux de 15 % s'applique sur la plus-value nette, c'est-à-dire après déduction :

• Du prix d'acquisition (ou valeur à l'ouverture de la succession si héritage).
• Des frais d'acquisition (droits d'enregistrement, honoraires de notaire payés à l'achat).
• Des dépenses d'amélioration justifiées (travaux valorisants avec justificatifs).

Personnes physiques non-résidentes

Les non-résidents sont soumis au même régime (15 % libératoire sur la plus-value nette) pour les biens situés en Tunisie, conformément aux conventions bilatérales qui attribuent en général l'imposition des plus-values immobilières à l'État de situation du bien (Tunisie).

Pour les TRE ayant acquis le bien en devises (CPF), les conventions bilatérales s'appliquent. La plus-value doit être déclarée en Tunisie. Le pays de résidence accorde généralement un crédit d'impôt.

Exonérations de plus-value en Tunisie

Il existe plusieurs cas d'exonération totale ou partielle :

1. Résidence principale (exonération totale)

La cession de la résidence principale est totalement exonérée de plus-value, à condition que le vendeur y ait résidé effectivement pendant au moins 2 ans avant la cession (délai apprécié par l'administration fiscale).

C'est l'exonération la plus fréquente et la plus importante.

2. Bien détenu depuis plus de 10 ans

La plus-value réalisée sur la cession d'un bien détenu depuis plus de 10 ans bénéficie d'une exonération totale en droit tunisien. C'est un avantage significatif pour les investisseurs patrimoniaux de long terme.

3. Cession unique dans l'année

Un contribuable qui ne réalise qu'une seule cession immobilière dans l'année bénéficie d'un abattement selon certaines conditions. Renseignez-vous auprès d'un fiscaliste pour les modalités exactes.

4. Successions et donations

Les biens reçus par succession ou donation ne génèrent pas de plus-value au moment du transfert. La plus-value n'est calculée qu'à la revente ultérieure, par rapport à la valeur retenue dans la succession.

Calcul pratique : exemple chiffré

Achat en 2019 : appartement à 200 000 TND (+ 14 000 TND de frais d'acquisition = 214 000 TND de base). Vente en 2026 : 320 000 TND. Travaux d'amélioration justifiés : 15 000 TND.

Calcul :

• Prix de cession : 320 000 TND
• Base d'acquisition : 214 000 TND
• Travaux : 15 000 TND
• Plus-value nette : 320 000 – 214 000 – 15 000 = 91 000 TND
• Impôt dû (15 %) : 13 650 TND

Si ce bien avait été la résidence principale du vendeur pendant 2+ ans : exonération totale, impôt = 0. Si ce bien avait été détenu depuis 2013 (11 ans en 2024) : exonération totale, impôt = 0.

Obligations déclaratives

La plus-value doit être déclarée :

• Dans la déclaration annuelle d'IR avant le 25 février de l'année suivant la cession.
• L'acte notarié mentionne le prix de cession et est transmis automatiquement à l'administration fiscale.

Le notaire est tenu de vérifier que le vendeur a régularisé sa situation fiscale avant de procéder à l'acte.

Pour les non-résidents et TRE : rapatriement de la plus-value

Si le bien a été acquis en devises (CPF) : le produit de cession (prix + plus-value) est entièrement rapatrié via le compte CNR sans restriction de change.

Si le bien a été acquis en dinars : seule la plus-value nette d'impôt peut être rapatriée, dans les conditions fixées par la réglementation BCT, sur présentation des justificatifs.

FAQ

La plus-value est-elle automatiquement déclarée par le notaire ? Non. Le notaire mentionne le prix de cession dans l'acte, mais c'est au vendeur de déclarer la plus-value dans sa déclaration annuelle d'IR.

Que se passe-t-il en cas de moins-value (perte) ? Une moins-value sur cession immobilière n'est pas déductible des autres revenus en droit tunisien.

La même exonération pour résidence principale s'applique-t-elle aux non-résidents ? Non, l'exonération résidence principale est réservée aux résidents fiscaux tunisiens.

Mis à jour : mai 2026. Sources : Code de l'IRPP et de l'IS (Tunisie), DGI (finances.gov.tn). Informatif uniquement — consultez un expert.