Comparez les prix au m² par quartier à Tunis en 2026 : La Marsa, Ennasr, Le Lac, El Mourouj, Manouba. Tableau récapitulatif, profils acheteurs et rendements locatifs estimés.

Prix immobilier par quartier à Tunis 2026 : le grand comparatif

Impossible de parler d'immobilier à Tunis sans parler de quartiers. Deux biens identiques en surface peuvent valoir deux fois plus selon leur adresse — c'est la réalité d'un marché hypersegmenté, où la banlieue nord premium et les zones accessibles du sud-ouest appartiennent à deux marchés presque distincts.

Ce comparatif couvre les huit quartiers et zones les plus actifs du Grand Tunis en 2026, avec les fourchettes de prix au m² observées, le profil dominant des acheteurs et les points de vigilance propres à chaque secteur.

Critères de ce classement : prix médians au m² (appartements, neuf et ancien confondus), dynamisme de l'offre, accessibilité et infrastructures. Données de référence : études de marché S1 2025, avec projection des tendances 2026 (hausse estimée entre 5 et 10 % selon les secteurs). Sources : BCT (Banque Centrale de Tunisie), études notariales tunisiennes, plateformes Mubawab et Affare.tn.

1. La Marsa — le marché premium de la banlieue nord

Prix au m² (estimation mai 2026) : 4 000 à 6 500 TND/m²

La Marsa reste la référence absolue du résidentiel haut de gamme dans le Grand Tunis. Le front de mer concentre les prix les plus élevés (5 500–6 500 TND/m²), tandis que l'arrière-pays résidentiel descend vers 4 000–4 800 TND/m².

Profil acheteur dominant : Familles aisées tunisiennes, TRE (Tunisiens Résidents à l'Étranger) depuis la France et le Golfe, acheteurs en quête d'une résidence principale ou secondaire de standing.

Points forts :

Qualité de vie perçue supérieure (bord de mer, espaces verts, sécurité)
Fort potentiel de plus-value à long terme
Offre qualitative abondante (résidences sécurisées, appartements haut standing)

Points faibles :

Budget d'accès très élevé : compter 550 000 TND minimum pour un F3
Embouteillages importants sur l'axe La Marsa–Tunis aux heures de pointe
Peu d'offre accessible pour les primo-accédants

À qui ça s'adresse : Investisseurs long terme et familles cherchant du standing. Les TRE réglant en devises bénéficient d'un effet de change favorable (1 EUR ≈ 3,38 TND, mai 2026) et d'un taux d'enregistrement réduit à 1 % CPF si paiement 100 % en devises.

2. Jardins de Carthage / Gammarth — le standing sans l'étiquette La Marsa

Prix au m² (estimation mai 2026) : 3 200 à 5 200 TND/m²

Zone résidentielle planifiée entre Carthage et La Soukra, les Jardins de Carthage offrent un rapport standing/prix légèrement plus avantageux que La Marsa. Les résidences fermées avec piscine et gardiennage y sont nombreuses, attirant cadres supérieurs et expatriés.

Profil acheteur dominant : Cadres supérieurs du secteur privé, expatriés, TRE à la recherche d'une résidence secondaire.

Points forts :

Infrastructure récente, voirie correcte
Proximité de l'aéroport Tunis-Carthage (avantage logistique)
Offre neuve active (plusieurs promoteurs présents en 2026)

Points faibles :

Charges de copropriété élevées (250–450 TND/mois dans les résidences fermées)
Dépendance à la voiture pour les courses quotidiennes

3. Ennasr 1 & 2 — résidentiel prisé au meilleur rapport qualité/prix

Prix au m² (estimation mai 2026) : 2 800 à 4 200 TND/m²

Ennasr reste l'un des secteurs les plus demandés du Grand Tunis pour les familles à revenu intermédiaire-supérieur. La présence d'écoles privées réputées, de centres commerciaux et la relative fluidité du trafic en font une valeur sûre.

Profil acheteur dominant : Familles avec enfants en âge scolaire, fonctionnaires supérieurs, primo-accédants avec apport solide.

Points forts :

Offre variée (T3 à T5, neuf et ancien)
Écoles privées et lycées réputés à proximité
Tissu commercial dense (grandes surfaces, restaurants, banques)

Points faibles :

Saturation du trafic aux heures de pointe
Certains immeubles anciens avec des charges impayées ou des copropriétés mal gérées

4. Le Lac I et Lac II — quartier d'affaires à fort potentiel locatif

Prix au m² (estimation mai 2026) : 2 500 à 4 500 TND/m²

Le Lac I (plus commercial et ancien) et le Lac II (plus résidentiel, finitions supérieures) forment le cœur économique de Tunis. Les appartements y sont prisés pour leur potentiel locatif auprès d'une clientèle expatriée, de diplomates et de businessmen.

Profil acheteur dominant : Investisseurs locatifs, entrepreneurs, expatriés résidents.

Points forts :

Rendement locatif parmi les meilleurs du Grand Tunis (estimé à 5–8 % brut selon le type)
Demande locative soutenue, vacance faible
Accès direct à l'aéroport et aux ambassades

Points faibles :

Ambiance peu familiale, espaces verts insuffisants
Parking difficile et coûteux

5. El Menzah (secteurs 1 à 9) — équilibre accessibilité / qualité de vie

Prix au m² (estimation mai 2026) : 2 200 à 3 800 TND/m²

Les neuf secteurs de Menzah offrent une gamme de prix très large. Menzah 1, 6 et 7 (plus dotés en équipements) affichent des prix supérieurs à Menzah 8 ou 9. Quartier résidentiel mature, calme, bien desservi.

Profil acheteur dominant : Familles tunisiennes résidentes, fonctionnaires, primo-accédants souhaitant un compromis entre prix et qualité de vie.

Points forts :

Bonne desserte (bus, collectifs)
Quartiers verts et calmes, densité maîtrisée
Prix encore raisonnables pour la banlieue nord

Points faibles :

Certaines sous-zones (Menzah 8-9) éloignées et moins dotées en commerces
Stock ancien parfois nécessitant rénovation

6. Ariana Ville — porte d'entrée du marché intermédiaire

Prix au m² (estimation mai 2026) : 1 900 à 3 100 TND/m²

Ariana bénéficie d'un positionnement central (à 10 mn du Lac en voiture), d'une bonne connexion par transport collectif et de prix encore accessibles. C'est l'un des marchés les plus liquides du Grand Tunis, avec une forte demande locative étudiante et salariée.

Profil acheteur dominant : Familles à revenu moyen, primo-accédants, investisseurs locatifs à budget intermédiaire.

Points forts :

Transport en commun correct (bus express, collectifs)
Prix d'accès abordables comparés à la banlieue nord
Forte demande locative (étudiants, travailleurs, familles)

Points faibles :

Densité urbaine forte dans certains secteurs (Ariana Soghra)
Qualité de l'offre neuve variable selon les promoteurs

7. El Mourouj — le marché populaire organisé du sud

Prix au m² (estimation mai 2026) : 2 100 à 2 900 TND/m²

El Mourouj constitue l'un des plus grands pôles résidentiels au sud de Tunis, structuré par l'AFH (Agence Foncière d'Habitation). Il bénéficie d'une infrastructure correcte malgré son éloignement du centre.

Profil acheteur dominant : Classes moyennes, primo-accédants en quête d'espace, bénéficiaires potentiels du Programme Premier Logement.

Points forts :

Prix au m² parmi les plus compétitifs du Grand Tunis
Grande offre de T4 et T5 pour les familles nombreuses
Éligible aux aides AFH et au Programme Premier Logement (taux à 2 %, plafond 220 000 TND)

Points faibles :

Éloignement du centre-ville (30–45 mn en heure de pointe)
Dépendance quasi-totale à la voiture
Manque de diversité commerciale de qualité

8. Manouba — la zone la plus accessible du Grand Tunis

Prix au m² (estimation mai 2026) : 1 600 à 2 500 TND/m²

Manouba offre les prix d'entrée les plus bas de la première couronne du Grand Tunis. Desservie par le train TGM et plusieurs lignes de bus, elle reste perçue comme excentrée, ce qui maintient ses prix à un niveau attractif pour les investisseurs patrimoniaux.

Profil acheteur dominant : Primo-accédants à budget contraint, investisseurs long terme.

Points forts :

Accessibilité maximale : budgets dès 120 000 TND pour un F3
Desserte TGM vers le centre de Tunis
Terrains à bâtir encore disponibles à prix raisonnable

Points faibles :

Image perçue moins valorisée sur le marché secondaire
Liquidité plus faible à la revente
Offre limitée en résidences sécurisées

Tableau récapitulatif — Prix immobilier Tunis par quartier 2026

Quartier	Prix m² min	Prix m² max	Budget F3 min (est.)	Rendement locatif brut
La Marsa	4 000 TND	6 500 TND	≥ 550 000 TND	4–5 %
Jardins de Carthage / Gammarth	3 200 TND	5 200 TND	≥ 430 000 TND	4–6 %
Ennasr	2 800 TND	4 200 TND	≥ 370 000 TND	5–7 %
Le Lac I & II	2 500 TND	4 500 TND	≥ 330 000 TND	5–8 %
El Menzah	2 200 TND	3 800 TND	≥ 290 000 TND	5–7 %
Ariana	1 900 TND	3 100 TND	≥ 250 000 TND	6–8 %
El Mourouj	2 100 TND	2 900 TND	≥ 280 000 TND	6–8 %
Manouba	1 600 TND	2 500 TND	≥ 210 000 TND	7–9 %

Données de référence : S1 2025 (BCT, études notariales, Mubawab, Affare.tn). Fourchettes 2026 estimées avec une hausse de 5 à 10 % selon les secteurs. Ces fourchettes sont indicatives — vérifiez avant toute décision d'achat.

Questions fréquentes

Quel quartier de Tunis offre le meilleur rapport qualité/prix en 2026 ? Ennasr et El Menzah offrent la meilleure combinaison pour les familles : accès aux services, prix modérés et bonne liquidité à la revente. Ariana est l'option à surveiller pour les budgets plus contraints.

Les prix immobiliers à Tunis ont-ils encore augmenté en 2026 ? La tendance haussière se poursuit, avec une hausse estimée entre 5 et 10 % par an selon les quartiers (source : BCT, données S1 2025). La crise du crédit — l'encours a baissé de 200 M TND en 2025 — freine la demande solvable, mais les prix affichés continuent de grimper, notamment dans la banlieue nord.

Le Programme Premier Logement est-il accessible dans tous ces quartiers ? Non. Le Programme (taux à 2 %, plafond 220 000 TND) ne couvre que les biens situés dans des zones désignées par l'AFH. El Mourouj et certains secteurs d'Ariana et de Manouba sont généralement éligibles. Renseignez-vous directement auprès de votre banque et de l'AFH.

Article rédigé par la rédaction TunisiaPromo. Mise à jour : mai 2026. Prochaine révision : mai 2027. Sources : BCT Rapport annuel 2025, études notariales S1 2025, INS, Mubawab, Affare.tn.