Revenus locatifs en Tunisie quand on est non-résident : fiscalité et obligations en 2026

Percevoir des loyers d'un bien immobilier tunisien depuis l'étranger soulève des questions concrètes que beaucoup de membres de la diaspora découvrent trop tard : où déclarer ces revenus ? Quel taux s'applique ? Y a-t-il un risque de double imposition ? Cet article répond à ces questions en s'appuyant sur le droit fiscal tunisien applicable en 2026 et les conventions bilatérales en vigueur.

Avertissement : cet article est informatif et ne constitue pas un conseil fiscal personnalisé. Les situations individuelles varient. Consultez un expert-comptable ou un fiscaliste tunisien agréé avant de prendre toute décision.

Principe de base : les revenus locatifs tunisiens sont imposables en Tunisie

La règle est claire : les revenus tirés de la location d'un bien immobilier situé en Tunisie sont imposables en Tunisie, que le propriétaire y réside ou non. Ce principe est consacré par le droit interne tunisien et confirmé par la quasi-totalité des conventions fiscales bilatérales signées par la Tunisie (notamment celle avec la France, article 6 de la Convention franco-tunisienne du 28 mai 1973).

Quel impôt pour un non-résident qui loue en Tunisie ?

L'impôt sur le revenu (IR) au barème progressif

Les revenus fonciers des personnes physiques sont soumis à l'impôt sur le revenu (IR) au barème progressif tunisien, identique pour les résidents et les non-résidents :

Source : Code de l'IRPP et de l'IS, tel que modifié par les lois de finances successives.

L'abattement forfaitaire de 30 %

Un abattement forfaitaire de 30 % sur les revenus bruts est accordé pour tenir compte des charges (entretien, assurance, gestion). Concrètement, si vos loyers bruts annuels s'élèvent à 20 000 TND, la base imposable est ramenée à 14 000 TND.

Exemple chiffré

• Loyers bruts annuels : 18 000 TND (1 500 TND/mois)
• Abattement 30 % : 5 400 TND
• Revenu net imposable : 12 600 TND
• IR estimé (tranche à 26 %) : ~1 976 TND (hors éventuelle tranche à 0 %)

La retenue à la source : mécanisme pour les non-résidents

Pour les propriétaires non-résidents, la Tunisie applique un mécanisme de retenue à la source libératoire lorsque le locataire est une entreprise ou une personne morale tunisienne. Dans ce cas :

• Le locataire retient 15 % du loyer brut à la source.
• Cette retenue est libératoire de l'IR sur revenus fonciers (pas d'obligation de déclaration complémentaire pour ce revenu).
• Le bailleur non-résident reçoit 85 % du loyer net.

Si le locataire est un particulier (personne physique), la retenue à la source ne s'applique pas automatiquement. Le propriétaire non-résident doit alors déposer une déclaration annuelle d'IR en Tunisie.

Double imposition : les conventions bilatérales

La Tunisie a signé des conventions fiscales avec une cinquantaine de pays. Les plus pertinentes pour la diaspora tunisienne :

La règle générale dans ces conventions : les revenus immobiliers sont imposables dans l'État de situation du bien (la Tunisie). Le pays de résidence du propriétaire accorde ensuite un crédit d'impôt ou une exemption pour éviter la double imposition.

Pour la diaspora en France (cas le plus fréquent) : les loyers tunisiens sont imposables en Tunisie. Ils doivent également être déclarés en France dans la déclaration des revenus de source étrangère (case 8TI/8TK), mais la France accorde un crédit d'impôt égal à l'impôt tunisien payé, évitant la double imposition effective.

Obligations déclaratives en Tunisie

Déclaration annuelle d'IR

Le propriétaire non-résident percevant des loyers doit déposer une déclaration annuelle d'IR auprès de la Direction Générale des Impôts (DGI) :

• Délai : avant le 25 février de l'année suivant celle des revenus (ex. : revenus 2025 → déclaration avant le 25 février 2026).
• Formulaire : imprimé IRPP disponible sur le portail DGI (www.finances.gov.tn).
• Paiement : accompagne la déclaration ou via paiement en ligne.

Numéro fiscal tunisien

Tout propriétaire percevant des revenus en Tunisie doit disposer d'un identifiant fiscal tunisien (matricule fiscal). Il s'obtient auprès du bureau de contrôle des impôts compétent, sur présentation du passeport et d'un justificatif de propriété.

Cas particulier : location meublée et location saisonnière

La location meublée courte durée (type Airbnb) est fiscalement traitée comme des revenus commerciaux si l'activité est habituelle, et non comme des revenus fonciers. Dans ce cas :

• Les revenus sont soumis à la taxe sur les établissements à caractère touristique et potentiellement à la TVA selon le volume d'activité.
• Une immatriculation auprès du Registre du Commerce peut être exigée si l'activité est régulière.

Pour une location saisonnière occasionnelle (quelques semaines par an), le traitement en revenus fonciers reste généralement applicable.

Rapatriement des loyers

Pour les TRE percevant des loyers en Tunisie :

• Les loyers peuvent être transférés à l'étranger dans la limite des revenus nets après impôt, via un compte CNR (Compte Non-Résident) ou un compte épargne en devises.
• La BCT encadre ces transferts : justificatifs d'impôt acquitté en Tunisie requis.
• Les loyers perçus sur un bien acquis en devises (CPF) sont rapatriables sans restriction particulière.

Pour approfondir le mécanisme du compte CNR, consultez notre guide sur le compte étranger non-résident en Tunisie.

FAQ

Dois-je déclarer mes loyers tunisiens dans mon pays de résidence ? Dans la quasi-totalité des conventions bilatérales, oui — mais votre pays de résidence accorde un crédit d'impôt ou une exemption. Consultez un conseiller fiscal dans votre pays de résidence.

Et si je ne déclare pas en Tunisie ? L'administration fiscale tunisienne peut redresser sur 4 ans (délai de prescription de droit commun). Les pénalités de retard s'ajoutent à l'impôt éludé.

Puis-je déduire les travaux de mon revenu locatif ? L'abattement forfaitaire de 30 % remplace la déduction des charges réelles pour les particuliers. Il n'est pas possible de cumuler abattement forfaitaire et déduction des charges réelles.

Quid si le bien est en indivision entre plusieurs héritiers non-résidents ? Chaque indivisaire est imposé sur sa quote-part de revenus fonciers, selon les mêmes règles.

Mis à jour : mai 2026. Sources : Code de l'IRPP et de l'IS (Tunisie), Convention franco-tunisienne du 28 mai 1973, portail DGI (finances.gov.tn). Cet article est informatif — consultez un expert avant toute décision fiscale.