TRE : guide complet pour acheter un bien immobilier en Tunisie en 2026

Des milliers de Tunisiens résidents à l'étranger (TRE) achètent chaque année un bien immobilier en Tunisie. Certains reviennent s'installer, d'autres investissent à distance pour louer ou préparer leur retraite. Mais les règles qui régissent ces achats sont spécifiques — et méconnues. Ce guide les expose clairement, sans jargon inutile.

Qui est considéré comme TRE ?

En Tunisie, le statut de Tunisien Résident à l'Étranger (TRE) désigne tout ressortissant tunisien (y compris binationale) résidant habituellement hors du territoire national pour des raisons professionnelles ou personnelles.

Ce statut ouvre des droits spécifiques dans le domaine immobilier, notamment en matière de financement en devises et de fiscalité de l'acquisition. Il ne nécessite pas de démarche administrative particulière : il découle automatiquement du fait de résider à l'étranger et d'être de nationalité tunisienne.

Les avantages concrets du statut TRE pour l'immobilier

1. Taux de conservation foncière préférentiel (CPF)

Avantage clé : Si vous réglez le prix de votre bien intégralement en devises étrangères (EUR, USD, GBP, etc.) par virement bancaire international, vous bénéficiez d'un taux de conservation foncière réduit à 1 % CPF (Droit de Conservation Foncière Préférentiel), contre 1 % standard + le droit de transcription.

En pratique, ce taux s'applique à l'ensemble des frais d'inscription au registre foncier et peut représenter une économie substantielle sur les transactions de grande valeur.

Condition impérative : Le virement doit transiter par une banque tunisienne agréée et être attesté par un document officiel (attestation de transfert BCT). Conservez ce document précieusement — il conditionne ce taux et sera indispensable pour le rapatriement des fonds lors de la revente.

2. Libre acquisition des biens bâtis

Les TRE peuvent acquérir librement tout bien immobilier bâti en Tunisie, sans autorisation préalable : appartements, villas, maisons, locaux commerciaux.

3. Accès au financement en devises

Certaines banques tunisiennes (notamment Banque de l'Habitat, BIAT, Attijari Bank) proposent des crédits immobiliers en devises aux TRE, remboursables depuis l'étranger. Les conditions varient selon l'établissement.

Ce qui est interdit ou soumis à autorisation

Terrains agricoles : interdit sans conditions

L'acquisition de terrains à vocation agricole est réservée aux personnes de nationalité tunisienne résidant en Tunisie. Les TRE en sont exclus sauf dérogation exceptionnelle. Cette restriction vise à protéger le foncier agricole.

Terrains non bâtis en dehors des zones touristiques : autorisation du gouverneur requise

Pour les terrains non bâtis situés hors zones touristiques délimitées, les TRE (comme les étrangers) doivent obtenir une autorisation du gouverneur de région avant signature. Cette procédure peut prendre plusieurs semaines à plusieurs mois.

Zones touristiques : Les biens situés dans les zones touristiques officiellement délimitées (Hammamet, Sousse, Monastir, Djerba, etc.) sont exemptés de cette autorisation, même pour les étrangers non-TRE. La liste des zones touristiques est fixée par décret et mise à jour périodiquement.

La procédure d'achat depuis l'étranger : étape par étape

Étape 1 — Ouvrir un compte bancaire tunisien

Pour transférer les fonds d'achat en devises et bénéficier du CPF, vous devez disposer d'un compte en devises (compte étranger non-résident) dans une banque tunisienne agréée. L'ouverture peut souvent se faire à distance, avec des pièces justificatives numérisées, mais une visite physique peut être exigée selon la banque.

Compte étranger non-résident : Ce compte peut recevoir des virements en devises de l'étranger, être débité pour payer le prix d'acquisition, et servir à rapatrier les produits de la vente ou les loyers perçus.

Étape 2 — Identifier le bien et vérifier le titre

Avant toute promesse ou versement :

• Vérifiez que le bien dispose d'un titre foncier immatriculé (indispensable pour la sécurité juridique de l'investissement).
• Demandez un certificat de propriété à la Conservation Foncière compétente.
• Vérifiez l'absence d'hypothèque, de saisie ou de servitude non déclarée.

Attention aux biens sans titre foncier : Un acte de vente sous seing privé pour un bien non immatriculé expose à de nombreux risques (héritiers concurrents, immatriculation longue et coûteuse, difficultés de revente). Si vous achetez un tel bien, anticipez les coûts et délais d'immatriculation.

Étape 3 — Mandater un représentant légal (si vous ne venez pas en Tunisie)

Vous n'êtes pas obligé d'être physiquement présent pour signer. Vous pouvez mandater un représentant légal (membre de la famille, ami de confiance, avocat) muni d'une procuration notariée.

Si la procuration est établie à l'étranger, elle doit être :

• Rédigée en arabe ou traduite en arabe par un traducteur assermenté,
• Légalisée ou apostillée selon les conventions entre le pays concerné et la Tunisie.

Étape 4 — Signer le compromis de vente (avant-contrat)

L'avant-contrat fixe le bien, le prix, les conditions et l'acompte (généralement 10 % du prix). Il est rédigé par le notaire tunisien. À ce stade, transférez les fonds depuis votre compte en devises étranger vers votre compte tunisien.

Étape 5 — Transférer les fonds et obtenir l'attestation BCT

Le virement doit être documenté par une attestation de transfert délivrée par votre banque tunisienne. Cette attestation est remise au notaire. Sans elle, le taux CPF ne s'applique pas et vous ne pourrez pas rapatrier vos fonds lors de la revente.

Étape 6 — Signer l'acte authentique et enregistrer

L'acte définitif est signé devant notaire (par vous ou votre mandataire). Le notaire procède ensuite à l'enregistrement auprès de la Recette des Finances et à l'inscription à la Conservation Foncière. Délai habituel : 4 à 8 semaines.

Le compte en devises pour TRE : fonctionnement

Compte étranger non-résident (CEN)

Ouvert dans une banque tunisienne agréée par la BCT, le CEN peut :

• Recevoir des virements en devises de l'étranger
• Être débité pour le paiement d'un bien immobilier (prix + frais)
• Être crédité des loyers perçus (après autorisation de change)
• Servir à rapatrier les fonds lors de la revente (sur présentation des justificatifs)

Les intérêts éventuels sur ce compte sont soumis à la réglementation en vigueur au moment du versement.

Compte épargne en devises (CED)

Variante du CEN, le CED offre une rémunération en devises sur les dépôts à terme. Il est particulièrement utile pour les TRE qui souhaitent conserver une épargne en devises en Tunisie en attendant une opportunité d'investissement.

Rapatriement des loyers : ce qu'il faut savoir

Les loyers perçus en Tunisie sont en principe libellés en dinars tunisiens (monnaie non convertible à l'extérieur). Pour les rapatrier en devises :

1. Les loyers doivent être déclarés et les impôts afférents réglés en Tunisie.
2. Le rapatriement nécessite une autorisation de la BCT (ou de la banque dans le cadre de la réglementation des changes).
3. Les montants rapatriables peuvent être limités selon la réglementation en vigueur.

Conseil pratique : Confiez la gestion locative à une agence ou un gestionnaire tunisien local qui maîtrise les procédures de rapatriement et peut vous éviter des erreurs coûteuses.

Fiscalité pour les TRE propriétaires en Tunisie

Impôt sur les revenus locatifs

Les revenus locatifs d'un bien situé en Tunisie sont imposables en Tunisie, même si le propriétaire réside à l'étranger. Le taux d'imposition dépend du régime choisi (forfaitaire ou réel). Les conventions fiscales bilatérales (France-Tunisie, Allemagne-Tunisie, Italie-Tunisie, etc.) peuvent éviter la double imposition.

Plus-value immobilière

En cas de revente, la plus-value est imposable en Tunisie selon les règles en vigueur. Des exonérations existent (notamment pour les biens détenus depuis plus d'un certain délai).

Les points de vigilance spécifiques aux TRE

1. Ne versez jamais d'acompte sans justificatif de titre foncier. La distance augmente les risques d'arnaques.
2. Conservez tous vos justificatifs de virement. Attestation BCT, relevés bancaires, confirmation de virement : ces documents sont indispensables pour rapatrier vos fonds à la revente.
3. Évitez les biens sans titre foncier si vous achetez à distance sans pouvoir suivre l'immatriculation de près.
4. Vérifiez la réputation du promoteur si vous achetez sur plan (VEFA) : demandez les références de projets livrés, l'agrément officiel, et les garanties inscrites dans le cahier des charges.
5. Anticipez les frais de gestion à distance : honoraires de gestionnaire (5–10 % des loyers), assurance habitation, charges de copropriété.

Questions fréquentes

Puis-je acheter en Tunisie si j'ai la double nationalité tunisienne et française ? Oui. Vous bénéficiez du statut TRE et des avantages qui y sont attachés. La procédure est identique à celle d'un Tunisien résident à l'étranger.

Mon conjoint non-tunisien peut-il être co-propriétaire ? Oui, mais le conjoint non-tunisien sera alors traité comme un "étranger" pour la partie qui lui revient : les règles relatives aux terrains non bâtis et aux autorisations s'appliquent à sa quote-part.

Puis-je financer l'achat par un crédit en France ? Oui, mais les fonds doivent quand même transiter par un compte tunisien pour être documentés par l'attestation BCT. Certaines banques tunisiennes proposent des solutions de financement mixte (crédit en France + virement vers compte tunisien).

Quel est le délai moyen pour finaliser un achat depuis l'étranger ? Compter en moyenne 3 à 6 mois entre la décision d'achat et la remise des clés, notamment en raison des délais de virement international, de l'obtention des attestations BCT et des procédures d'enregistrement.

Article rédigé par la rédaction TunisiaPromo. Mise à jour : mai 2026. Prochaine révision : janvier 2027. Sources : BCT (Banque Centrale de Tunisie) — Réglementation des changes, Code foncier et immobilier tunisien (Loi n° 83-43 du 21 juin 1983 modifiée), AFH, études notariales 2025.

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